美國(guó)房產(chǎn)持有的稅費(fèi)較高，這點(diǎn)需要考慮

休斯敦房產(chǎn)價(jià)格:20.9萬美元。處于上升趨勢(shì)。 到休斯頓買房的最主要原因是休斯頓房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于美國(guó)一級(jí)城市舊金山、洛杉磯和紐約。由于現(xiàn)階段休斯頓的房?jī)r(jià)較低且呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)。其次,休斯頓氣候宜人,相當(dāng)于中國(guó)的廣州。再次,休斯頓的失業(yè)率低于美國(guó)的平均水平。休斯頓的生活成本較低,低于美國(guó)平均水平。還有就是休斯頓的環(huán)境很好,治安不錯(cuò)。價(jià)格來源網(wǎng)絡(luò),僅供參考。

《一套50萬元休斯頓房產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)清單》

此前有報(bào)道稱北京的李女士賣掉價(jià)值300萬元的房子，在休斯頓購(gòu)買了6套房，一時(shí)間引發(fā)眾多反響，爭(zhēng)論不一。

休斯頓就是如此便宜。

隨著國(guó)內(nèi)樓市的調(diào)整，不少投資者將目光投向火熱的海外市場(chǎng)。2013年7月8日，全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)發(fā)布報(bào)告稱，在2013年4月—2014年3月的一年里，來自中國(guó)（包括大陸、 及香港地區(qū)，下同）的買家購(gòu)置美國(guó)房地產(chǎn)220億美元，占國(guó)際銷售總金額24%，排名首位。中國(guó)購(gòu)置美國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格中位數(shù)為52.3萬美元，平均價(jià)為59.1萬美元。約76%的中國(guó)購(gòu)房者為全部現(xiàn)金支付。

報(bào)告還顯示，中國(guó)買家購(gòu)置的房地產(chǎn)51%集中于加利福尼亞州、華盛頓州和紐約州。然而位于德克薩斯州的休斯頓市近年也逐漸受到來自世界的投資客的青睞，并表現(xiàn)得十分令人驚喜。

近日，【LandFame新領(lǐng)譽(yù)】試圖還原一套在休斯頓購(gòu)買的價(jià)值約50萬元的房產(chǎn)背后的經(jīng)濟(jì)清單。

買到什么樣的房子

在如今的互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，查詢美國(guó)任何一個(gè)城市的房?jī)r(jià)都是輕而易舉的。完全不需要千里迢迢的電話詢問幾個(gè)幾十年不見一面的親戚朋友，只用登錄Zillow.com或者Realtor.com這類網(wǎng)站，輸入相關(guān)價(jià)格的房產(chǎn)。

Zillow.com是美國(guó)最權(quán)威的房產(chǎn)網(wǎng)站，輸入8萬美元（約50萬元）的上線房源，選擇所有可以居住型房產(chǎn)（去掉工廠，空地）進(jìn)行搜索，可得到約918個(gè)搜索結(jié)果。如果只搜索7萬到8萬美元，也就是此前新聞中李女士所購(gòu)買的類似房產(chǎn)，搜索結(jié)果約為250個(gè)。

登錄進(jìn)去，點(diǎn)擊相應(yīng)的房子即可看到相關(guān)實(shí)景圖，并注有詳細(xì)地址、戶型、房?jī)?nèi)設(shè)施及周邊設(shè)施等。

8萬美元在休斯頓可以買到不錯(cuò)的公寓，甚至聯(lián)排別墅。這些房產(chǎn)往往位于在一個(gè)100-200戶的小區(qū)內(nèi)，房屋兩到三層，很多小區(qū)配有游泳池，花園和兒童游樂設(shè)施。

租住在這些小區(qū)里面的往往是美國(guó)的工薪白領(lǐng)階層——他們辛勤工作，并且沒有犯罪記錄。

根據(jù)Zillow網(wǎng)站統(tǒng)計(jì)，休斯頓的平均房?jī)r(jià)是在20萬美元左右一套?！捌骄鶅r(jià)”是對(duì)休市頓地區(qū)所有房屋的統(tǒng)計(jì)，其中包括了美國(guó)最普遍的獨(dú)棟別墅和上百萬的豪宅。

在美國(guó)，受到過去的次代危機(jī)的影響，很多人口密集的城市產(chǎn)生了大量的“法拍房”。這是由于美國(guó)大量中產(chǎn)階級(jí)在經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)無力還貸，房產(chǎn)被銀行收回并被依法拍賣。

這些房產(chǎn)一部分會(huì)以極其便宜的價(jià)格出售給美國(guó)國(guó)內(nèi)其他有支付能力的家庭，而大部分則被財(cái)力雄厚的國(guó)際財(cái)團(tuán)或者房屋公司以低價(jià)收購(gòu)，并統(tǒng)一裝修后以比較便宜的價(jià)格出售以實(shí)現(xiàn)資金的快速回籠。因?yàn)橹袊?guó)人習(xí)慣用現(xiàn)金直接買房，中國(guó)投資人自然而然成了這次投資機(jī)遇的贏家之一，并受到了國(guó)際財(cái)團(tuán)的青睞。

相較而言，美國(guó)本地的購(gòu)房者其實(shí)并不多。由于經(jīng)濟(jì)危機(jī)很多中產(chǎn)階級(jí)的“個(gè)人信用”受到影響，銀行暫時(shí)無法貸款給他們，因此造成本地購(gòu)房者無法合理貸款的現(xiàn)狀。

這也許給了現(xiàn)在在美國(guó)購(gòu)房的中國(guó)投資者機(jī)會(huì)，因?yàn)槊绹?guó)“個(gè)人信用體系”恢復(fù)是7年的時(shí)間，所以預(yù)計(jì)在未來3-5年后很多美國(guó)人“個(gè)人信用體系”將得到恢復(fù)，將迎來一個(gè)美國(guó)本地人購(gòu)房的高潮期，也將是我們國(guó)際買家出手變現(xiàn)的好時(shí)機(jī)。

房產(chǎn)稅與居住成本

美國(guó)絕大多數(shù)的地區(qū)，房產(chǎn)稅每年交給當(dāng)?shù)卣–ounty或者Town）；當(dāng)?shù)卣遣粫?huì)拿房子的售價(jià)來算房產(chǎn)稅的；而是用計(jì)稅價(jià)值（TaxValue或者AssessmentValue）來計(jì)算房產(chǎn)稅。絕大多數(shù)的情況下，房屋的計(jì)稅價(jià)值比房屋的售價(jià)要低的多。以【LandFame新領(lǐng)譽(yù)】正在售的休斯頓一處房產(chǎn)為例，房屋售價(jià)七萬多美金，而政府規(guī)定的計(jì)稅價(jià)值只有一萬八千多美金。這些信息，可在當(dāng)?shù)卣木W(wǎng)站上查到，以下是網(wǎng)站鏈接：

今年的計(jì)算（CurrentYearSummary）York公寓一年房產(chǎn)稅$279.58美元

網(wǎng)站鏈接：

如果購(gòu)買6套這樣的公寓，那么一年的稅務(wù)約為：每套$279.58×6=1677.48美元。值得注意的是，房產(chǎn)稅是一年一交，6套公寓總計(jì)每個(gè)月約合人民幣866元，也就是說每套公寓的每月房產(chǎn)稅大約在145元左右。其他管理成本和投資回報(bào)也是可以細(xì)化的。一套7萬多美元的公寓為例子的投資回報(bào)計(jì)算表格如下：

具體費(fèi)用解釋如下：

1.交易費(fèi)用

此公寓的交易不需要聘請(qǐng)律師，只需要支付給產(chǎn)權(quán)公司600美元的交易費(fèi)。產(chǎn)權(quán)公司會(huì)幫助客戶開設(shè)交易所需要的監(jiān)管賬戶，并且做產(chǎn)權(quán)搜索（TitleSearch），保證產(chǎn)權(quán)上是“干凈的”，即沒有任何和房屋相關(guān)的債務(wù)。

2.出租管理費(fèi)

如果購(gòu)買本套房產(chǎn)出租的話，中國(guó)投資人遠(yuǎn)在千里之外，無法自己管理出租，所以需要在當(dāng)?shù)仄刚?qǐng)一個(gè)專業(yè)的管理公司，幫助收房租，找租客，租客更替的時(shí)候清理公寓，等等。據(jù)陸鶴壬介紹，一般這樣的管理公司費(fèi)用約在月租金的8～10%左右。加上一些房屋維修等開銷的可能性，每月840美金的租金中，預(yù)估管理費(fèi)平均要支付100美元。

3.物業(yè)聯(lián)盟費(fèi)HOA

在美國(guó)養(yǎng)房并不容易，維修護(hù)理費(fèi)用很多，不割草還要繳納罰款，請(qǐng)園丁也需要很多費(fèi)用。這大多數(shù)是針對(duì)獨(dú)棟別墅來說的，對(duì)于小區(qū)型的公寓建筑來說，管理房屋建筑，花園環(huán)境都是由物業(yè)管理聯(lián)盟會(huì)（Homeownerassociation）統(tǒng)一管理。類似草坪，植物，游泳池等公共區(qū)域和公寓房屋外圍，都交由他們負(fù)責(zé)。

除了對(duì)整體設(shè)施的維護(hù)之外，物業(yè)管理費(fèi)HOA也會(huì)包括的房屋外圍的保險(xiǎn)。雖然每個(gè)小區(qū)物業(yè)包的保險(xiǎn)額度，范圍都不一樣，但是類似于火災(zāi)，颶風(fēng)之類的意外險(xiǎn)往往都會(huì)包括在內(nèi)，另外還有責(zé)任險(xiǎn)（LiabilityInsurance），如果有工人在小區(qū)內(nèi)工作受傷之類也可以得到賠付。

每年的租金，減去所有的費(fèi)用，折算年回報(bào)約為8%，也就是美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)常說的資本回報(bào)率（CapRate）。除了投資本身相關(guān)的費(fèi)用之外，最常見另外兩個(gè)開銷是申請(qǐng)一個(gè)美國(guó)稅號(hào)（一次性）和聘請(qǐng)一個(gè)美國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師幫助報(bào)稅（每年）的費(fèi)用，均在200美元左右。以上就是購(gòu)買一套休士頓公寓的所有基本費(fèi)用。

為什么是休斯頓

許多人對(duì)休斯頓的了解可能還停留在姚明與火箭隊(duì)，以及NASA的總部。但可能少有人知道，休斯敦還是美孚石油，惠普電腦等11個(gè)世界500強(qiáng)企業(yè)的所在地，為全美第二，僅次于紐約，在美國(guó)經(jīng)濟(jì)中占據(jù)重要地位。

不僅中國(guó)的投資人，世界各國(guó)的投資人都在關(guān)注休斯頓的地產(chǎn)市場(chǎng)。自2009年開始，很多美國(guó)本地和外國(guó)的大財(cái)團(tuán)進(jìn)入休斯頓市場(chǎng)，收購(gòu)法拍房，進(jìn)行翻修。這些項(xiàng)目受到全世界投資客的青睞。

休斯頓是近年來美國(guó)發(fā)展最顯著，人口增長(zhǎng)最快的城市。過去十年當(dāng)中，休士頓人口增長(zhǎng)了120萬，對(duì)比美國(guó)其他所有大城市遙遙領(lǐng)先；并且，休斯頓自金融危機(jī)以來，也是美國(guó)就業(yè)增長(zhǎng)最快的城市。而人口和就業(yè)的增長(zhǎng)，是一個(gè)城市房?jī)r(jià)長(zhǎng)期穩(wěn)定增長(zhǎng)的最重要因素。良好的投資環(huán)境使得這片神奇的大陸在全球經(jīng)濟(jì)一體化的今天，吸引著來自世界各地投資客的目光。

除此之外，休斯頓位于美國(guó)德克薩斯州南部，臨近墨西哥海灣，是德州最大城市，美國(guó)第4大城市，主要支柱行業(yè)是石油業(yè)，醫(yī)療業(yè)，海港業(yè)以及行空航天科技。此外，全世界最大的醫(yī)療中心也在這個(gè)城市。氣候宜人，醫(yī)療、教育體系完善，經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，使得休斯頓不僅備受居住者青睞，也越來越受到國(guó)際投資客的關(guān)注。