眾所周知，商業(yè)地產(chǎn)具有開發(fā)周期長、資金占用數(shù)額大、回籠資金慢的特點，這就決定了商業(yè)地產(chǎn)項目的融資相對住宅開發(fā)要復雜得多、也難得多。
對于自有資金超強的開發(fā)商，可以主要依靠自有資金來為建設(shè)資金籌資，這些開發(fā)商不會為資金償還發(fā)愁，他們有足夠的時間和耐心來持有物業(yè)并長期投資回報。 對于自有資金實力不強，而又想去嘗試開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商，他們最先想到的是銀行貸款，這是目前最多采用的融資方式，當然可能為減輕利息壓力，部分也會采用承建商墊資的方式解決部分資金缺口。當政府提高開發(fā)貸款的門檻后（四證金，35％自有資金），部分實力不夠的開發(fā)商會考慮利用信托資金，但由于信托資金的成本相對較高（12％～15％的點位），更多的是利用信托資金作為過橋貸款，補充自有資金。隨著新的房地產(chǎn)信托政策出臺（同樣要求四證金，35％自有資金，還得有金融機構(gòu)擔保），這條路基本也被堵死了。 對于自有資金不足的開發(fā)商，目前的市場行情下，可行的融資策略是與基金合作開發(fā)，雖然這些基金的要價比較高，但畢竟只是用力彌補自有資金不足的缺口，其金額不會太大，當自有資金達到標準，并且項目的資質(zhì)不錯的情況下，建議向銀行申請開發(fā)貸款，畢竟銀行的資金成本是相對最低的。目前來看，這是建設(shè)期資金比較可行的融通方式，也是國內(nèi)大多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)最常用到的前端融資方式。 解決了建設(shè)資金的問題，那么剩下要考慮的就是這些資金如何償還的問題，因為大多數(shù)銀行還未開展商業(yè)物業(yè)經(jīng)營貸款的業(yè)務(wù)，銀行貸款期限較短，它的償還期限與商業(yè)物業(yè)現(xiàn)金流流入期限是不匹配的，這就是處于短貸長投壓力下的大多數(shù)開發(fā)商只好選擇項目→建成就快速銷售商業(yè)物業(yè)的原因，在這種方式下，最容易讓投資者接受的就是產(chǎn)權(quán)式商鋪，利用較高的固定回報來吸引投資者，為了讓這種回報看起來更可信，后來又慢慢導入了擔保機構(gòu)，甚至為了增加信用，最后銀行都變成了擔保機構(gòu)，一般來講，大多數(shù)的產(chǎn)權(quán)式商鋪前幾年的投資回報遠達不到支付給投資者的固定回報，開發(fā)商之所以這樣做，只是為了融資的需要，把銷售回籠的資金用來償還銀行貸款。產(chǎn)權(quán)式商鋪已經(jīng)漸漸變成了不折不扣的融資性金融產(chǎn)品，它的實際內(nèi)在價值已經(jīng)不重要，投資者關(guān)注的是可信固定回報，對開發(fā)商來講也就是以8％、9％的成本多“貸”了些“款”而已，用基金、用信托資金的成本都會高于這個數(shù)，如果開發(fā)商是個現(xiàn)金流管理的高手并且不斷地有好的新項目上馬，這樣的操作不會出現(xiàn)什么問題，因為房地產(chǎn)行業(yè)的平均投資回報是要高于這個數(shù)字的。然而一旦開發(fā)商現(xiàn)金流出現(xiàn)問題時，產(chǎn)權(quán)式商鋪就面臨著巨大的風險，開發(fā)商不能按時從自己的現(xiàn)金流中支付給投資者租金時，產(chǎn)權(quán)式商鋪自身產(chǎn)生的現(xiàn)金流根本難以支付給投資者的7％－9％固定回報，到那時，產(chǎn)權(quán)式商鋪的投資者將會蒙受巨大的損失。 在產(chǎn)權(quán)式商鋪的變現(xiàn)方式受到限制或者難以行得通時，越來越多的開發(fā)商選擇了其他的后端融資或變現(xiàn)方式，部分開發(fā)成熟、經(jīng)營狀況良好的物業(yè)，可以向銀行申請商業(yè)物業(yè)經(jīng)營貸款；另外，具備一定規(guī)模并且收益質(zhì)量良好的商業(yè)物業(yè)可以通過REITS打包上市，廣州越秀2005年率先在香港發(fā)行REITS ，為國內(nèi)優(yōu)質(zhì)物業(yè)打包到境外上市融資開創(chuàng)先河，隨著新加坡嘉德置地與深國投、澳洲麥格理銀行與大連萬達等大規(guī)模項目股權(quán)收購合作的嘗試和努力，未來幾年將會有越來越多的REITS境外上市。同時，具備一定規(guī)模、并且質(zhì)地不錯的商業(yè)物業(yè)還可以通過CMBS（商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持這證券）的方式來融資， CMBS類似于住宅MBS ，只是支撐的資產(chǎn)不同而已。萬達在發(fā)行REITS上市受阻的情況下，通過發(fā)行總價值 1.45億美元的CMBS產(chǎn)品來取得后端融資，這是國內(nèi)此類融資方式的首例。雖然REITS和CMBS都是以租金收益作為投資回報的現(xiàn)金流，但CMBS是債權(quán)性質(zhì)的證券產(chǎn)品，而REITS是股權(quán)性質(zhì)的證券產(chǎn)品。 REITS的銷售對象主要是個人投資者， CMBS將主要針對銀行間市場和機構(gòu)的投資者。正式因為投資群體的不同以及證券性質(zhì)的差異（股權(quán)VS債權(quán)），預(yù)計CMBS在國內(nèi)的發(fā)展將會快于REITS ，會被越來越多的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商所運用。 相對于國內(nèi)山商業(yè)地產(chǎn)的迅猛發(fā)展，國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)融資方式過于落后，未來幾年這個領(lǐng)域的創(chuàng)新將會取得長足的發(fā)展，上述的各種融資方式將會逐漸成為常規(guī)渠道。不久的將來，商業(yè)物業(yè)的開發(fā)商將會采取的融資方式包括： 前端融資：自有資金＋基金＋銀行貸款＋承建商墊資的組合 后端融資：整售給機構(gòu)投資者/打包RETIS上市/CMBS/改良的產(chǎn)權(quán)式商鋪散售/銀行經(jīng)營貸款。 這些多元化的融資組合將成為未來商業(yè)地產(chǎn)的融資模式的主流，不同背景的開發(fā)商、項目質(zhì)地的差異將會導致各個項目融資方式的各不相同，開發(fā)商應(yīng)該充分利用這些新的融資方式，組合出最適合自身的融資策略，可以預(yù)見得到，單純依靠銀行貸款來為商地產(chǎn)融資將會更好
