眾所周知，商業(yè)地產(chǎn)具有開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、資金占用數(shù)額大、回籠資金慢的特點(diǎn)，這就決定了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的融資相對(duì)住宅開(kāi)發(fā)要復(fù)雜得多、也難得多。

對(duì)于自有資金超強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商，可以主要依靠自有資金來(lái)為建設(shè)資金籌資，這些開(kāi)發(fā)商不會(huì)為資金償還發(fā)愁，他們有足夠的時(shí)間和耐心來(lái)持有物業(yè)并長(zhǎng)期投資回報(bào)。 對(duì)于自有資金實(shí)力不強(qiáng)，而又想去嘗試開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商，他們最先想到的是銀行貸款，這是目前最多采用的融資方式，當(dāng)然可能為減輕利息壓力，部分也會(huì)采用承建商墊資的方式解決部分資金缺口。當(dāng)政府提高開(kāi)發(fā)貸款的門檻后（四證金，35％自有資金），部分實(shí)力不夠的開(kāi)發(fā)商會(huì)考慮利用信托資金，但由于信托資金的成本相對(duì)較高（12％～15％的點(diǎn)位），更多的是利用信托資金作為過(guò)橋貸款，補(bǔ)充自有資金。隨著新的房地產(chǎn)信托政策出臺(tái)（同樣要求四證金，35％自有資金，還得有金融機(jī)構(gòu)擔(dān)保），這條路基本也被堵死了。 對(duì)于自有資金不足的開(kāi)發(fā)商，目前的市場(chǎng)行情下，可行的融資策略是與基金合作開(kāi)發(fā)，雖然這些基金的要價(jià)比較高，但畢竟只是用力彌補(bǔ)自有資金不足的缺口，其金額不會(huì)太大，當(dāng)自有資金達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，并且項(xiàng)目的資質(zhì)不錯(cuò)的情況下，建議向銀行申請(qǐng)開(kāi)發(fā)貸款，畢竟銀行的資金成本是相對(duì)最低的。目前來(lái)看，這是建設(shè)期資金比較可行的融通方式，也是國(guó)內(nèi)大多商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最常用到的前端融資方式。 解決了建設(shè)資金的問(wèn)題，那么剩下要考慮的就是這些資金如何償還的問(wèn)題，因?yàn)榇蠖鄶?shù)銀行還未開(kāi)展商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)貸款的業(yè)務(wù)，銀行貸款期限較短，它的償還期限與商業(yè)物業(yè)現(xiàn)金流流入期限是不匹配的，這就是處于短貸長(zhǎng)投壓力下的大多數(shù)開(kāi)發(fā)商只好選擇項(xiàng)目→建成就快速銷售商業(yè)物業(yè)的原因，在這種方式下，最容易讓投資者接受的就是產(chǎn)權(quán)式商鋪，利用較高的固定回報(bào)來(lái)吸引投資者，為了讓這種回報(bào)看起來(lái)更可信，后來(lái)又慢慢導(dǎo)入了擔(dān)保機(jī)構(gòu)，甚至為了增加信用，最后銀行都變成了擔(dān)保機(jī)構(gòu)，一般來(lái)講，大多數(shù)的產(chǎn)權(quán)式商鋪前幾年的投資回報(bào)遠(yuǎn)達(dá)不到支付給投資者的固定回報(bào)，開(kāi)發(fā)商之所以這樣做，只是為了融資的需要，把銷售回籠的資金用來(lái)償還銀行貸款。產(chǎn)權(quán)式商鋪已經(jīng)漸漸變成了不折不扣的融資性金融產(chǎn)品，它的實(shí)際內(nèi)在價(jià)值已經(jīng)不重要，投資者關(guān)注的是可信固定回報(bào)，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)講也就是以8％、9％的成本多“貸”了些“款”而已，用基金、用信托資金的成本都會(huì)高于這個(gè)數(shù)，如果開(kāi)發(fā)商是個(gè)現(xiàn)金流管理的高手并且不斷地有好的新項(xiàng)目上馬，這樣的操作不會(huì)出現(xiàn)什么問(wèn)題，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的平均投資回報(bào)是要高于這個(gè)數(shù)字的。然而一旦開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金流出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，產(chǎn)權(quán)式商鋪就面臨著巨大的風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)發(fā)商不能按時(shí)從自己的現(xiàn)金流中支付給投資者租金時(shí)，產(chǎn)權(quán)式商鋪?zhàn)陨懋a(chǎn)生的現(xiàn)金流根本難以支付給投資者的7％－9％固定回報(bào)，到那時(shí)，產(chǎn)權(quán)式商鋪的投資者將會(huì)蒙受巨大的損失。 在產(chǎn)權(quán)式商鋪的變現(xiàn)方式受到限制或者難以行得通時(shí)，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商選擇了其他的后端融資或變現(xiàn)方式，部分開(kāi)發(fā)成熟、經(jīng)營(yíng)狀況良好的物業(yè)，可以向銀行申請(qǐng)商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)貸款；另外，具備一定規(guī)模并且收益質(zhì)量良好的商業(yè)物業(yè)可以通過(guò)REITS打包上市，廣州越秀2005年率先在香港發(fā)行REITS ，為國(guó)內(nèi)優(yōu)質(zhì)物業(yè)打包到境外上市融資開(kāi)創(chuàng)先河，隨著新加坡嘉德置地與深國(guó)投、澳洲麥格理銀行與大連萬(wàn)達(dá)等大規(guī)模項(xiàng)目股權(quán)收購(gòu)合作的嘗試和努力，未來(lái)幾年將會(huì)有越來(lái)越多的REITS境外上市。同時(shí)，具備一定規(guī)模、并且質(zhì)地不錯(cuò)的商業(yè)物業(yè)還可以通過(guò)CMBS（商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持這證券）的方式來(lái)融資， CMBS類似于住宅MBS ，只是支撐的資產(chǎn)不同而已。萬(wàn)達(dá)在發(fā)行REITS上市受阻的情況下，通過(guò)發(fā)行總價(jià)值 1.45億美元的CMBS產(chǎn)品來(lái)取得后端融資，這是國(guó)內(nèi)此類融資方式的首例。雖然REITS和CMBS都是以租金收益作為投資回報(bào)的現(xiàn)金流，但CMBS是債權(quán)性質(zhì)的證券產(chǎn)品，而REITS是股權(quán)性質(zhì)的證券產(chǎn)品。 REITS的銷售對(duì)象主要是個(gè)人投資者， CMBS將主要針對(duì)銀行間市場(chǎng)和機(jī)構(gòu)的投資者。正式因?yàn)橥顿Y群體的不同以及證券性質(zhì)的差異（股權(quán)VS債權(quán)），預(yù)計(jì)CMBS在國(guó)內(nèi)的發(fā)展將會(huì)快于REITS ，會(huì)被越來(lái)越多的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所運(yùn)用。 相對(duì)于國(guó)內(nèi)山商業(yè)地產(chǎn)的迅猛發(fā)展，國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)融資方式過(guò)于落后，未來(lái)幾年這個(gè)領(lǐng)域的創(chuàng)新將會(huì)取得長(zhǎng)足的發(fā)展，上述的各種融資方式將會(huì)逐漸成為常規(guī)渠道。不久的將來(lái)，商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)商將會(huì)采取的融資方式包括： 前端融資：自有資金＋基金＋銀行貸款＋承建商墊資的組合 后端融資：整售給機(jī)構(gòu)投資者/打包RETIS上市/CMBS/改良的產(chǎn)權(quán)式商鋪散售/銀行經(jīng)營(yíng)貸款。 這些多元化的融資組合將成為未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的融資模式的主流，不同背景的開(kāi)發(fā)商、項(xiàng)目質(zhì)地的差異將會(huì)導(dǎo)致各個(gè)項(xiàng)目融資方式的各不相同，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該充分利用這些新的融資方式，組合出最適合自身的融資策略，可以預(yù)見(jiàn)得到，單純依靠銀行貸款來(lái)為商地產(chǎn)融資將會(huì)更好