房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)是國(guó)際房地產(chǎn)市場(chǎng)上經(jīng)過幾十年健全起來的成熟投資模式,最早出現(xiàn)在美國(guó),最近幾年在亞太地區(qū)得到了非常迅猛的發(fā)展,新加坡、我國(guó)臺(tái)灣和香港地區(qū)等均已經(jīng)或即將推出相關(guān)基金的上市。

房地產(chǎn)投資信托基金的英文名稱為Real Estate Investment Trusts,縮寫后即為REITs,乃是從事房地產(chǎn)買賣、開發(fā)、管理等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的投資信托公司,公司將房地產(chǎn)銷售和租賃等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中所得的收入以派息形式分配給股東,其實(shí)際上是由專業(yè)人員管理的房地產(chǎn)類的集合資金投資計(jì)劃。 房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)實(shí)質(zhì)上是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金,通過發(fā)行股份或收益單位,吸引社會(huì)大眾投資者的資金,并委托專門的機(jī)構(gòu)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。 目前,我國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)可以通過以下兩種方式來利用房地產(chǎn)信托投資基金進(jìn)行融資: 首先,我國(guó)內(nèi)地的房地產(chǎn)商可以通過與海外房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)聯(lián)手形成戰(zhàn)略伙伴關(guān)系進(jìn)行房地產(chǎn)的投資。目前,此類海外基金主要以封閉式基金的方式進(jìn)入中國(guó)大陸,典型的方式有:與開發(fā)商就項(xiàng)目合資,直接投資于項(xiàng)目,然后與開發(fā)商以股份關(guān)系進(jìn)行利潤(rùn)分成,例如荷蘭ING與復(fù)地集團(tuán)松江項(xiàng)目的開發(fā)；對(duì)開發(fā)企業(yè)直接投資摻股或成立新的投資公司,例如摩根士丹利和順馳集團(tuán),萬通集團(tuán)和美國(guó)房地產(chǎn)基金的牽手；直接在內(nèi)地成立投資公司,進(jìn)行項(xiàng)目投資與開發(fā),如麥格理銀行投資的第一中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展集團(tuán)。國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)商通過提升項(xiàng)目的獲利能力、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的管理能力、開發(fā)商本身的企業(yè)發(fā)展能力并進(jìn)一步規(guī)范財(cái)務(wù)管理等方式將非常有利于獲得境外房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)的青睞,從而進(jìn)一步地拓寬融資渠道。 其次,我國(guó)內(nèi)地的房地產(chǎn)商可以考慮通過以房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)的方式在香港交易所或者新加坡交易所上市,以贏得境外投資者尤其是中小投資者的投資。當(dāng)前,中國(guó)新《基金法》規(guī)定證券投資基金可以上市,但對(duì)于產(chǎn)業(yè)投資基金而言,由于缺乏配套的法律法規(guī),上市的流通市場(chǎng)遠(yuǎn)未確定。目前內(nèi)地許多規(guī)模較大的房地產(chǎn)發(fā)展商(如廣州越秀投資、深圳銅鑼灣集團(tuán))以及一些境內(nèi)外的投資機(jī)構(gòu)(如凱德置地、深國(guó)投)均在探尋將中國(guó)內(nèi)地的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)以房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)的方式拿到中國(guó)香港、新加坡上市。我國(guó)香港特別行政區(qū)于2005年6月修改了其《房地產(chǎn)投資信托基金守則》,放寬了房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)的地域限制,允許在香港上市的此類基金投資香港地區(qū)以外的房地產(chǎn)；而新加坡交易所副總裁兼上市部主任陳偉生也于2005年7月11日率團(tuán)來華推動(dòng)房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)到新加坡上市。雖然目前的房地產(chǎn)開發(fā)商在項(xiàng)目的回報(bào)率、市盈率以及相關(guān)金融法律、法規(guī)等方面存在著一定障礙,但前景仍然較為樂觀。