澳洲是唯一一個(gè)施行Negative gearing tax return的國(guó)家。

為了鼓勵(lì)房產(chǎn)投資，ATO 稅務(wù)局把個(gè)人房屋出租當(dāng)成了一種會(huì)產(chǎn)生 assessable income 的小生意（投資），而這種小生意通常都是“虧”的。之所以在虧字上打上引號(hào)，是因?yàn)闀?huì)計(jì)有一個(gè)原則叫 accrual accounting，是指以實(shí)質(zhì)取得收到現(xiàn)金的權(quán)利或支付現(xiàn)金的責(zé)任權(quán)責(zé)的發(fā)生為標(biāo)志來(lái)確認(rèn)本期收入和費(fèi)用及債權(quán)和債務(wù)。即收入按現(xiàn)金收入及未來(lái)現(xiàn)金收入――債權(quán)的發(fā)生來(lái)確認(rèn)；費(fèi)用按現(xiàn)金支出及未來(lái)現(xiàn)金支出――債務(wù)的發(fā)生進(jìn)行確認(rèn)。而不是以現(xiàn)金的收入與支付來(lái)確認(rèn)收入費(fèi)用。大概的意思就是賬面上把折舊算進(jìn)去，你似乎虧了，但是實(shí)際上你又沒(méi)虧，因?yàn)橘u(mài)房子的時(shí)候購(gòu)買(mǎi)者并不會(huì)考慮到這些賬面上的折舊。舉個(gè)例子，今年你的年薪是 8 萬(wàn)，發(fā)到你手里的時(shí)候就只剩下 $62,453了，因?yàn)槔习鍘湍阆蛘狭硕?。?jì)算如下，交給澳洲政府 $17,547 =（80000-37001）*32.5%-（37000-18201）*19%假設(shè)去年，你恰好買(mǎi)了個(gè) 60 萬(wàn)的新房子，第一年折舊在 $18,000。在租房這個(gè)投資上，你的其他有形支出還包括 council rate 市政管理費(fèi)，water rate 水費(fèi)，strata 物業(yè)管理，interest 利息等，收入是 rent 租金。一切按保守計(jì)算，ROI 投資回收率 = 5.2%。收入 -支出= $600*52（一年的租金）- 5.5%*$480,000（貸款 80% 的平均年利息）-500（water rate 水費(fèi)）-1200（strata 物業(yè)費(fèi)）-600（council rate 市政管理費(fèi)）≈ 0那么在會(huì)計(jì)上，你這套房子的總虧損就等于折舊額 $18,000，接下來(lái)重新計(jì)算今年的taxliability 納稅義務(wù)了。因?yàn)橥顿Y“虧損”的緣故，你今年的 taxible income 可納稅收入變成了 $62000（80,000-18,000），實(shí)際應(yīng)該向政府上交稅額 $11,697=（62000-37001）*32.5%-（37000-18201）*19%?？墒且呀?jīng)交上去了 $17,547 怎么辦??？要回來(lái)就是了，給 ATO（Australian Taxation Office 澳大利亞稅務(wù)局）交個(gè)申請(qǐng)上去，不算房?jī)r(jià)漲了 7%-10%，今年又因?yàn)榉孔佣嗄没貋?lái) $5,850。由于收入越高者稅率越高，從上述算法可以看出，同樣一處房產(chǎn)投資對(duì)于高收入人群有更好的避稅效果。比如如果年薪達(dá)到 $200,000 在本套房產(chǎn)上的年退稅額將是 $8,100。也因此醫(yī)生、律師、IT 等高收入者，帳下都會(huì)有數(shù)套不動(dòng)產(chǎn)用來(lái)抵稅。