房地產(chǎn)銷(xiāo)售基礎(chǔ)知識(shí)：

1、房地產(chǎn)的概念和分類(lèi)房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱(chēng)。房產(chǎn)是房屋及其權(quán)利的總稱(chēng)。地產(chǎn)是土地及其權(quán)利的總稱(chēng)。

房地產(chǎn)是由土地、附著在土地上的各類(lèi)建筑物、構(gòu)筑物和其他不可分離的物質(zhì)及其權(quán)利構(gòu)成的財(cái)產(chǎn)總體。房地產(chǎn)也稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)。

2、房產(chǎn)與地產(chǎn)之間的關(guān)系，房產(chǎn)指各種明確了權(quán)屬關(guān)系的房屋以及與之相連的構(gòu)筑物或建筑物；

地產(chǎn)是指明確了土地所有權(quán)的土地，既包括住宅或非住宅附著物的土地（以及各地段），又包括已開(kāi)發(fā)和待開(kāi)發(fā)土地。

我國(guó)的地產(chǎn)是指有限期的土地使用權(quán)。房產(chǎn)與地產(chǎn)之間存在著客觀(guān)的、必然的聯(lián)系，主要包括幾個(gè)方面：A、實(shí)物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分；B、從價(jià)格構(gòu)成上看，房產(chǎn)價(jià)格不論是買(mǎi)賣(mài)價(jià)格還是租賃價(jià)格都包含地產(chǎn)價(jià)格；C、從權(quán)屬關(guān)系看，房產(chǎn)所有權(quán)和地產(chǎn)所有權(quán)是聯(lián)系在一起的。差異包括幾個(gè)方面：A、二者屬性不同；B、二者增值規(guī)律不同；C、權(quán)屬性質(zhì)不同；D、二者價(jià)格構(gòu)成不同。

3、房地產(chǎn)的類(lèi)型按用途劃分：

A、居住用房地產(chǎn)

B、生產(chǎn)用房地產(chǎn)（工廠(chǎng)等）

C、經(jīng)營(yíng)用房地產(chǎn)（商場(chǎng)、游樂(lè)園等

D、行政用房地產(chǎn)（政府辦公樓、房管局、建設(shè)局等）

E、其他專(zhuān)業(yè)用房地產(chǎn)（學(xué)校、醫(yī)院、福利院等）

擴(kuò)展資料

首次見(jiàn)客

第一印象非常關(guān)鍵，銷(xiāo)售白領(lǐng)的形象氣質(zhì)和談吐及精神面貌很重要。

一、初次見(jiàn)面讓客戶(hù)了解公司背景非常重要，讓客戶(hù)從全景的方式了解公司的發(fā)展歷程，資料畫(huà)冊(cè)等方面。

二、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略：告訴客戶(hù)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)及發(fā)展目標(biāo)，讓客戶(hù)知道企業(yè)的過(guò)去及將來(lái)，讓客戶(hù)覺(jué)得跟隨企業(yè)有前途，幫助客戶(hù)樹(shù)立合作的信心，如未來(lái)品牌將會(huì)成為優(yōu)秀品牌，企業(yè)將會(huì)成為跨國(guó)企業(yè)等。

三、品牌戰(zhàn)略：打造世界的民族品牌，告訴客戶(hù)品牌的發(fā)展戰(zhàn)略，何時(shí)成為主流品牌及大品牌，品牌規(guī)劃的步驟幾步走，三年以后品牌的表現(xiàn)，五年以后的品牌的成就及層次，十年以后品牌的位置，打造百年品牌成就百年企業(yè)。

四、市場(chǎng)戰(zhàn)略：告訴客戶(hù)公司對(duì)于市場(chǎng)對(duì)于客戶(hù)的態(tài)度，及品牌的營(yíng)銷(xiāo)思路。

五、定位目標(biāo)客戶(hù)：青春一族的學(xué)生層面，普通大眾上班族工薪層，收入比較高的白領(lǐng)女性，富貴階層的私營(yíng)業(yè)主，財(cái)富女性成功女性時(shí)尚消費(fèi)群體，品牌的特點(diǎn)特色及競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，與其它品牌相比具備的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)等7a64e4b893e5b19e31333365666165等內(nèi)容。

六、市場(chǎng)定位：定位農(nóng)村市場(chǎng)還是城市，定位高端消費(fèi)還是主流消費(fèi)群體，主攻縣級(jí)城市還是地級(jí)城市，主打?qū)Ｙu(mài)市還是商超渠道，讓客戶(hù)知道做品牌的位置，包括地位及操作手法等，讓客戶(hù)全程了解品牌的運(yùn)作過(guò)程，讓客戶(hù)建立長(zhǎng)遠(yuǎn)合作的信心。

參考資料：銷(xiāo)售.百度百科

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)

房地產(chǎn)房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱(chēng)（又稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)）。

房產(chǎn)房屋及其權(quán)利（占有、使用、收益、處分等）的總稱(chēng)。

地產(chǎn)土地及其權(quán)利（使用、收益、轉(zhuǎn)讓等）的總稱(chēng)。

房地產(chǎn)業(yè)從事房產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的行業(yè)。包括：土地開(kāi)發(fā)，房屋建設(shè)、維修、管理，土地使用權(quán)的有償劃撥、轉(zhuǎn)讓?zhuān)课菟袡?quán)的買(mǎi)賣(mài)、租賃，房地產(chǎn)抵押貸款和房地產(chǎn)市場(chǎng)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在依法取得土地使用權(quán)的土地上，按照使用性質(zhì)和要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動(dòng)。它包括從定點(diǎn)選e799bee5baa6e997aee7ad94e58685e5aeb931333366303237址到交付使用的全過(guò)程，由征地與拆遷安置、規(guī)劃設(shè)計(jì)、供水、排水、供電、通電通信、通道路、綠化、房屋建設(shè)等多項(xiàng)內(nèi)容組成。

土地開(kāi)發(fā)將生地（指未經(jīng)開(kāi)發(fā)、尚未開(kāi)成建設(shè)用地條件的土地）開(kāi)發(fā)成可供使用的土地。

房屋開(kāi)發(fā)由取得土地使用權(quán)的開(kāi)發(fā)商，對(duì)土地進(jìn)行平整，修路鋪設(shè)上下水管道及熱力網(wǎng)，然后建造各類(lèi)房屋以及公共設(shè)施。

能源系統(tǒng)包括供電、供熱、供氣（煤氣、天然氣、石油液化氣）等設(shè)施。

給水、排水系統(tǒng)包括取水工程、輸水工程、凈水工程、配水管網(wǎng)（上下水道）、排水管網(wǎng)（下水道）、污水處理、排放工程。

經(jīng)濟(jì)適用房以微利價(jià)出售給廣大中低收入家庭的商品房（帶有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅，有經(jīng)濟(jì)性和適用性）。不是人人可以買(mǎi)，必須符合當(dāng)?shù)卣?guī)定的條件，經(jīng)過(guò)排號(hào)購(gòu)買(mǎi)。

商品房開(kāi)發(fā)商以市場(chǎng)地價(jià)取得土地使用權(quán)后進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，并經(jīng)國(guó)土局批準(zhǔn)在市場(chǎng)上流通的房地產(chǎn)，它是在獲取房產(chǎn)證后，可自行轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、交換的固定資產(chǎn)。

商品房的“五證兩書(shū)一表”

五證：《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證》。

兩書(shū)：《商品房質(zhì)量保證書(shū)》、《商品房使用說(shuō)明書(shū)》。

一表：《商品房竣工驗(yàn)收備案表》。

爛尾樓未能完成施工、中途停建的樓盤(pán)。造成樓盤(pán)爛尾的原因主要有：資金不足，設(shè)計(jì)、施工存在嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題等。

樓花已經(jīng)動(dòng)工建造，但尚未建成的樓宇、房屋。即圖紙上的樓宇，處于建筑施工的最初階段，距離交房時(shí)間長(zhǎng)，價(jià)格優(yōu)惠，買(mǎi)了后又可轉(zhuǎn)賣(mài)，賺取差價(jià)。

期房具備預(yù)售條件，尚未竣工交付使用的商品房（價(jià)格低、選擇空間大、戶(hù)型齊全、可監(jiān)督建筑材料和質(zhì)量）。

現(xiàn)房已經(jīng)過(guò)工程質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)驗(yàn)收，并取得質(zhì)量合格證明文件，可以交付使用的商品房（即買(mǎi)即住、價(jià)格高、戶(hù)型過(guò)時(shí)、選擇空間不大）。

二手房已經(jīng)辦好產(chǎn)權(quán)證，進(jìn)行再次轉(zhuǎn)讓的房屋。

起價(jià)即“起步價(jià)”，指物業(yè)所有房源中最低的銷(xiāo)售價(jià)格（一般指戶(hù)型、朝向、格局不好的樓房?jī)r(jià)格，各層的差價(jià)從幾十元到幾百元不等）。

基價(jià)即“基礎(chǔ)價(jià)”，指經(jīng)過(guò)核算而確定的每平方米商品房的基本價(jià)格?；鶅r(jià)是針對(duì)房地產(chǎn)定價(jià)方法而言的，與起步價(jià)沒(méi)有關(guān)系（樓層、朝向不同，價(jià)格也不同）。

均價(jià)即物業(yè)的平均銷(xiāo)售價(jià)格，將本物業(yè)各套房子的銷(xiāo)售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以各單位建筑面積的和數(shù)，即可得出每平方米的均價(jià)。

土地所有權(quán)土地所有者依法對(duì)土地占有、使用、收益、處分的權(quán)利。

國(guó)家土地所有權(quán)國(guó)家對(duì)全民所有的土地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

集體土地所有權(quán)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)依法屬于其所有的土地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

土地使用權(quán)出讓國(guó)家以土地所有者的身份，按指定地塊的使用年限、用途和城市規(guī)劃等條件，將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，并向土地使用者收取土地使用權(quán)出讓金的行為。

房屋的所有權(quán)對(duì)房屋全面支配的權(quán)利，包括：占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)。

物業(yè)管理由專(zhuān)業(yè)公司或機(jī)構(gòu)，接受業(yè)主（或使用人）的委托，對(duì)物業(yè)實(shí)行專(zhuān)業(yè)化管理，并向業(yè)主（或使用人）提供高效、周到服務(wù)的行為。

物業(yè)管理內(nèi)容對(duì)房屋及其附屬設(shè)備實(shí)施管理、維修，對(duì)房屋區(qū)域內(nèi)的清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化、公用設(shè)施、道路等實(shí)施管理，向業(yè)主提供其他綜合性或特約的服務(wù)等。物業(yè)管理屬社區(qū)管理范疇。

業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成的，對(duì)本區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理具有決定權(quán)的組織形式。

業(yè)主代表大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成的，對(duì)本區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理具有決定權(quán)的組織。

業(yè)主委員會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成的，代表全體業(yè)主對(duì)物業(yè)實(shí)施自治管理的組織，由業(yè)主代表大會(huì)或業(yè)主代表選舉產(chǎn)生。

同比指今年第n月與去年第n月的比。例如，今年2月份比去年2月份，今年6月份比去年6月份。同比增長(zhǎng)速度=（本期數(shù)-去年同期數(shù)）/去年同期數(shù)×100%。

環(huán)比與上一統(tǒng)計(jì)段的比較。例如，2015年7月份與2015年6月份相比較，叫環(huán)比。環(huán)比增長(zhǎng)速度=（本期數(shù)－上期數(shù)）/上期數(shù)×100%。

建筑基礎(chǔ)知識(shí)

三通一平在土地開(kāi)發(fā)時(shí)進(jìn)行的通水、通電、通路、土地平整。

七通一平通給水、通排水、通電力、通電信、通燃?xì)?、通熱力、通道路和土地平整?/p>

開(kāi)間住宅房子的橫向?qū)挾取?/p>

進(jìn)深住宅的實(shí)際長(zhǎng)度。

層高下層地板面到上層樓面的高度，包括樓板厚度，以米為單位。

凈高層高減去樓板厚度的凈剩值，即樓板上表面至上層樓板下表面的距離。

陽(yáng)臺(tái)有雨遮、有腳踏之面，沒(méi)有擋風(fēng)墻的突出建筑體外的部分。

露臺(tái)沒(méi)有雨遮、有腳踏的部分。

外飄窗突出于墻體的窗戶(hù)，飄出去的尺寸在40～60厘米左右。

剪力墻房屋或構(gòu)筑物中主要承受風(fēng)荷載或地震作用引起的水平荷載和豎向荷載（重力）的墻體。

玄關(guān)登堂入室的第一扇門(mén)進(jìn)去的地方，開(kāi)門(mén)區(qū)域。

公寓兩層以上，供多戶(hù)人家居住的建筑。

純辦公樓專(zhuān)為各類(lèi)公司日常運(yùn)作提供辦公活動(dòng)的大樓。

綜合樓將居家、辦公、商場(chǎng)等集合于一體的大樓。

商住住宅SOHO性質(zhì)，集居家、辦公于一體。

SHOPPINGMALL集購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑于一體的一個(gè)商業(yè)區(qū)域，起源于美國(guó)，也稱(chēng)第六商業(yè)業(yè)態(tài)。

躍層一套房屋占用兩個(gè)樓層，由內(nèi)部樓梯連接。

復(fù)式起源于躍層，又優(yōu)于躍層，一般的房型是客廳或餐廳位置上下兩層連通，其他位置上下兩層區(qū)分，有內(nèi)部樓梯。

閣樓（夾層）實(shí)為一層樓，只是層高比單層高一些，一般在3.5～4.5米之間。與復(fù)式樓最大的區(qū)別就是層高不同，在結(jié)構(gòu)上是按單層樓的結(jié)構(gòu)來(lái)做，在房產(chǎn)面積中也只算一層樓的面積。

錯(cuò)層標(biāo)準(zhǔn)的單層建筑（層高2.8米），層高比復(fù)式、夾層（閣樓）、躍式的層高都低，只是通過(guò)將部分功能分區(qū)的地面和頂面都抬高幾十厘米，然后做幾步臺(tái)階連接，達(dá)到豐富縱向空間形式的效果。

磚混結(jié)構(gòu)由磚和混凝土組成承重墻，四面及梁柱都不能動(dòng)。

框架結(jié)構(gòu)以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，適合大規(guī)模工業(yè)化施工，效率較高，承重墻在梁柱，墻面可以自由打通。

房屋的耐用年限房屋能夠維持正常使用的年限，與設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)、建筑用的材料、施工質(zhì)量、使用狀況、維護(hù)保養(yǎng)相關(guān)。一般而言，鋼筋結(jié)構(gòu)：60～80年；磚混結(jié)構(gòu)：40～60年；磚木結(jié)構(gòu)：30～50年；其他結(jié)構(gòu)：15年以下。

房屋分類(lèi)

按功能用途分：居住用房（小區(qū)、高檔住宅）、工業(yè)用房（廠(chǎng)房、倉(cāng)庫(kù)）、商業(yè)用房（門(mén)面、商場(chǎng)）、辦公用房（寫(xiě)字樓）、行政用房（軍事、學(xué)校等單位用房）。

按建筑結(jié)構(gòu)分：鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)和其他結(jié)構(gòu)。

按所有權(quán)歸屬分：公房（直管公房和自管公房等）和私房。

土地分類(lèi)

按開(kāi)發(fā)利用程度分：生地和熟地。

按建筑功能分：建筑用地和非建筑用地。

按用途分：居住用地、商業(yè)服務(wù)用地、工業(yè)用地、倉(cāng)儲(chǔ)用地、市政公共設(shè)施用地、交通用地、綠化用地、特殊用地等。

土地使用權(quán)

土地所有者根據(jù)土地分類(lèi)對(duì)土地加以利用的權(quán)利（即依法對(duì)土地經(jīng)營(yíng)、利用和收益的權(quán)利）。

土地公有制采取兩種形式，即集體所有制和國(guó)家所有制。農(nóng)村土地采用集體所有制的形式，屬于農(nóng)民集體所有；城市土地采取國(guó)家所有制的形式，屬于全民所有。任何個(gè)人不能取得土地的所有權(quán)。

土地使用獲得的方式

劃撥：無(wú)償使用，如學(xué)校、醫(yī)院、軍事用地、機(jī)場(chǎng)等市政建設(shè)工程。

出讓?zhuān)簭膰?guó)家有償取得使用權(quán)。包括協(xié)議出讓?zhuān)ㄈ?00萬(wàn)～250萬(wàn)/畝）、招標(biāo)出讓?zhuān)ㄌ岢龅變r(jià)，根據(jù)使用用途和價(jià)格取得）、拍賣(mài)出讓?zhuān)▋r(jià)高者得，在不違法的前提下，通過(guò)正規(guī)渠道取得）3種方式。

房地產(chǎn)市場(chǎng)

房地產(chǎn)市場(chǎng)分為以下三級(jí)：

一級(jí)市場(chǎng)：以土地為主體（也稱(chēng)土地市場(chǎng)、土地交易市場(chǎng)）。

二級(jí)市場(chǎng)：開(kāi)發(fā)商獲得土地使用權(quán)后，投入一定的資金建設(shè)，通過(guò)有償或贈(zèng)予的形式將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)賣(mài)給需求者（新建商品房的買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)）。

三級(jí)市場(chǎng)：房屋在消費(fèi)市場(chǎng)的再次流通，包括買(mǎi)賣(mài)、抵押、轉(zhuǎn)讓、租賃（二手房）。

土地使用年限

國(guó)家將土地使用權(quán)出讓給土地使用者時(shí)，雙方約定的土地使用者可以使用的年限。

土地使用權(quán)出讓年限：居住用地70年；工業(yè)、教育、科技、文化衛(wèi)生、體育及綜合或其他用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年。使用用途需轉(zhuǎn)換的要補(bǔ)年限地價(jià)的差價(jià)，國(guó)家指定的則遵照?qǐng)?zhí)行。

土地使用年限到期后如何處理：國(guó)家有權(quán)無(wú)條件收回該土地；建筑主體經(jīng)質(zhì)控部門(mén)檢驗(yàn)后不屬危房，且項(xiàng)目的存在不影響城市規(guī)劃，不影響市容，只要向政府繳納土地出讓金即可繼續(xù)使用，即以當(dāng)時(shí)的地價(jià)購(gòu)買(mǎi)使用年限，年限由政府規(guī)定，否則無(wú)條件收回?！段餀?quán)法》第149條規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)的，自動(dòng)續(xù)期。

住宅樓層劃分的規(guī)定

低層住宅：1～3層;多層住宅：4～6層；中高層住宅：7～9層；高層住宅：10～30層；超高層住宅：30層以上。

各種面積：

基底面積建筑物底層勒腳外圍水平面積，即建筑物首層的建筑面積。

總建筑面積建筑物各層外墻（或外柱）外圍以?xún)?nèi)水平投影面積的之和。

分戶(hù)建筑面積每戶(hù)（或每單位）擁有的建筑面積。顧客購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)常說(shuō)的“建筑面積”或“銷(xiāo)售面積”，即指“分戶(hù)建筑面積”。

套內(nèi)面積全名套內(nèi)建筑面積，由套內(nèi)房屋使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積3個(gè)部分組成。

套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積，按以下規(guī)定計(jì)算：套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過(guò)廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、儲(chǔ)藏室、壁櫥等空間面積的總和，套內(nèi)內(nèi)部樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積，不包括含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)內(nèi)部煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積，內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積。

套內(nèi)墻體面積是指套內(nèi)使用空間周?chē)膲λ嫉拿娣e。墻有公用墻和非公用墻兩種：公用墻包括各套之間的分隔墻，本套與公共建筑空間的墻，均按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積；非公用墻，如套內(nèi)自由墻體，按水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。

套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積均按陽(yáng)臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。其中封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影的全部計(jì)算建筑面積，未封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影的一半計(jì)算建筑面積。

實(shí)用面積與使用面積

實(shí)用面積＝建筑面積-結(jié)構(gòu)面積。結(jié)構(gòu)面積指房屋混凝土、磚砌體等結(jié)構(gòu)構(gòu)件所占面積。實(shí)用面積也叫地毯面積、凈面積或有效面積、套內(nèi)使用面積，即往地面鋪地毯，鋪滿(mǎn)以后地毯的面積。

使用面積＝建筑面積-結(jié)構(gòu)面積-輔助面積。輔助面積指廚房、衛(wèi)生間等輔助用房所占面積。所以，實(shí)用面積>使用面積。

公共建筑面積與公攤面積

公共建筑面積指建筑物主體內(nèi)、戶(hù)門(mén)以外可使用的面積，包括應(yīng)分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e和不能分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e。

應(yīng)分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e包括室內(nèi)外樓梯、樓梯懸挑平臺(tái)、內(nèi)外廊、門(mén)廳、電梯房、多層建筑中突出屋面結(jié)構(gòu)的樓梯間等，即公攤建筑面積。在日常使用中，一般也簡(jiǎn)稱(chēng)公攤面積或公攤。

不能分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e是指除前款所列之外，建筑報(bào)建時(shí)未計(jì)入容積率的公共建筑面積和有關(guān)文件規(guī)定不進(jìn)行分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e，包括機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)、消防避難層、地下室、半地下室、設(shè)備用房、梁底標(biāo)高不高于2米的架空結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層和架空作為社會(huì)公眾休憩或交通的場(chǎng)所等。

公共建筑面積（包括應(yīng)分?jǐn)偟暮筒粦?yīng)分?jǐn)偟模?yīng)由房屋物業(yè)管理部門(mén)統(tǒng)一管理，其產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬建筑物內(nèi)參與分?jǐn)傇摴步ㄖ娣e的所有業(yè)主共同擁有，物業(yè)管理部門(mén)不得改變其使用功能或有償出租（售）。

公式以上各種面積的定義為書(shū)面語(yǔ)言，為了便于理解，現(xiàn)梳理各面積的關(guān)系如下：

常說(shuō)的建筑面積＝分戶(hù)建筑面積。

常說(shuō)的套內(nèi)面積＝套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)房屋使用面積+套內(nèi)墻體面積+套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)面積。

總建筑面積＝分戶(hù)建筑面積之和＝單層建筑面積×樓層數(shù)。

實(shí)際計(jì)算的建筑面積＝套內(nèi)建筑面積+公攤面積。

各種比率

容積率容積率=總建筑面積÷可建設(shè)用地面積。

國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)容積率：別墅：1～0.8，一般是0.8；高檔小區(qū):2～2.5；中檔小區(qū):3；低檔小區(qū):4。

建筑密度（覆蓋率）建筑密度＝建筑物底層占地面積÷可建設(shè)用地面積。

綠地率與綠化覆蓋率

綠地率是指小區(qū)用地范圍內(nèi)各類(lèi)綠地的總和與小區(qū)用地的比率。距建筑外墻1.5米和道路邊線(xiàn)1米以?xún)?nèi)的土地和地表覆土達(dá)不到3米深度的土地，不管它們上面是否有綠化，都不計(jì)入綠地面積。

綠化覆蓋率是指綠化垂直投影面積之和與小區(qū)用地的比率。樹(shù)的影子、露天停車(chē)場(chǎng)中間種草的方磚都可算入綠化覆蓋率，所以綠化覆蓋率有時(shí)能做到60%以上。房地產(chǎn)商在銷(xiāo)售樓盤(pán)時(shí)宣傳的綠化率實(shí)際上不少是綠化覆蓋率。

去化率（銷(xiāo)售率）在市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)領(lǐng)域，去化率是指在一定時(shí)間內(nèi)的銷(xiāo)售率，該說(shuō)法來(lái)自 。在房地產(chǎn)領(lǐng)域稱(chēng)為銷(xiāo)售率，主要指某一特定時(shí)期內(nèi)某產(chǎn)品的銷(xiāo)售量占總量的百分比。去化量，即銷(xiāo)售量。去化率=銷(xiāo)售套數(shù)÷總套數(shù)。

分?jǐn)傁禂?shù)分?jǐn)傁禂?shù)=應(yīng)分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e÷建筑面積，即公攤面積÷建筑面積。

實(shí)用率（得房率）與使用率

實(shí)用率（得房率）＝套內(nèi)面積÷建筑面積＝（使用面積+墻體面積+陽(yáng)臺(tái)面積）÷建筑面積＝1-分?jǐn)傁禂?shù)。

使用率＝使用面積÷建筑面積。

擴(kuò)展資料

關(guān)于房地產(chǎn)銷(xiāo)售技巧

1、將重要的賣(mài)點(diǎn)放在前面說(shuō)

根據(jù)首因效應(yīng)這個(gè)銷(xiāo)售心理學(xué)的理論，較先和客戶(hù)介紹的賣(mài)點(diǎn)將獲得有效的效果，也將獲得深刻印象。因此，要把樓盤(pán)顯著的賣(mài)點(diǎn)放在前面說(shuō)。

2、形成客戶(hù)的信任心理

只有信任才能接受，信任是房地產(chǎn)銷(xiāo)售技巧的基礎(chǔ)。信任可以分對(duì)樓盤(pán)的信任 和對(duì)人的信任，這兩點(diǎn)都不能疏忽。大家應(yīng)該學(xué)習(xí)一些如何證實(shí)產(chǎn)品的銷(xiāo)售技巧.

3、信任自己的房子

每個(gè)房子都有優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)，切不可因?yàn)槿秉c(diǎn)就不信任自己的房子。你不信任自己的房子，你的底氣就不足，客戶(hù)就會(huì)察覺(jué)。把房子當(dāng)成自己的孩子，孩子總是自己的較好。有了這種情緒，你就會(huì)做得很好。這是重要的房地產(chǎn)銷(xiāo)售技巧。

4、結(jié)尾要有亮點(diǎn)

要將重要的放在開(kāi)頭，但也不要忽略了結(jié)尾，不能虎頭蛇尾，因?yàn)檫€有個(gè)近因效應(yīng)，客戶(hù)還會(huì)對(duì)較后聽(tīng)到的形成較深刻的印象?？梢园岩恍┎惶匾臇|西放在中間說(shuō)，而結(jié)尾的時(shí)候要留一些亮點(diǎn)，戛然而止讓客戶(hù)余香滿(mǎn)嘴、激動(dòng)不已。你的介紹結(jié)束，客戶(hù)就應(yīng)該有購(gòu)買(mǎi)的激情。

參考資料

百度百科-銷(xiāo)售技巧

原發(fā)布者:弘利教育 工程建設(shè)類(lèi)

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)1課程安排一、房地產(chǎn)及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)；二、建筑基礎(chǔ)知識(shí)；三、名詞解釋四、戶(hù)型分析2房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類(lèi)nnn房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)：是土地交易市場(chǎng)房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)：是增量房地產(chǎn)交易市場(chǎng)（開(kāi)發(fā)商）房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)：即存量房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，是房地產(chǎn)所有者將房地產(chǎn)使用權(quán)或所有權(quán)再轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)，是消費(fèi)者間的橫向交易，屬于消費(fèi)市場(chǎng)的重新配置。3房地產(chǎn)以及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)4什么是房地產(chǎn)n不動(dòng)產(chǎn)？？？n房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱(chēng)。其在物質(zhì)上是由土地及土地上的建筑物構(gòu)成的。5什么是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人n房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人houseagent(英)指溝通房地產(chǎn)賣(mài)方與買(mǎi)方之間聯(lián)系，促進(jìn)達(dá)成交易并從中取得傭金的代理人，聯(lián)系人，中間人，經(jīng)理人或介紹人。6房地產(chǎn)的自然特征nn位置的固定性（房地產(chǎn)的自然地理位置是不變的，盡管其社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置有可能發(fā)生變化）使用的耐久性（對(duì)于土地而言，其具有不可毀滅性，建筑物雖然不象土地那樣具有不可毀滅性，但一經(jīng)建成，壽命通常也可以達(dá)到幾十年甚至數(shù)百年）nn資源的有限性（土地作為大自然的產(chǎn)物是不能被人工生產(chǎn)出來(lái)的，這也使得建筑在其上的建筑物和其他附著物的數(shù)量也是有限的）房地產(chǎn)的保值性（房地產(chǎn)的價(jià)值隨著時(shí)間的推移，價(jià)值的總體趨勢(shì)）7房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特征nn生產(chǎn)周期（買(mǎi)下地皮、建筑商承建、銷(xiāo)售后入住等e69da5e6ba907a686964616f31333433623133）資金密集性：產(chǎn)品成本中物化勞動(dòng)消耗所占比例較