從2002年至今，長租公寓從無到有已經(jīng)經(jīng)歷10多年的發(fā)展，直到2014年迎來互聯(lián)網(wǎng)和資本兩大浪潮，這個行業(yè)才真正站到風口之上。
然而，站在當前這個時點看，公寓行業(yè)仍然處于初期的階段，并不會因為資本的關(guān)注而有翻天腹地的變化，公寓的核心仍然在于從拿房到出房的存貨周轉(zhuǎn)速度，比拼的是運營能力。而行業(yè)本身遇到的挑戰(zhàn)仍然不少，總結(jié)起來，大致如下：
1、長租公寓的普遍問題第一，房源選點問題。目前的選房模型不夠科學，通常都是粗略判斷一個地方比較便宜，先把它借下來，等到租金慢慢上漲，然后再到處去找租客，這點是不科學的。肯德基的選址模型是一個很好的借鑒，為什么它會開這么多家，而且每一家都很盈利，通?？系禄鶗蟹浅I(yè)的開店模型和研究報告以指導(dǎo)怎么去選地址，包括從人流、交通、周圍的客單價等。相比較之下，我們的選址是取決于創(chuàng)始人或者個人的判斷，但是這個差別真的會非常大。第二，獲取房源成本問題。舉個例子，一套徐家匯的兩房一廳正常租金是1萬，有一家企業(yè)為了獲取房源，它給的是全傭(一般都是35%)，即一萬塊錢的傭金。第三，盤源和遠期租金上漲預(yù)測問題。通常房源獲取的成本和遠期租金決定了中間的價差，這個價差的大小受制非常多的因素的影響。其一是盤源是否充足。例如在上海的老城區(qū)里面，超過一千戶的樓盤不多，考慮到80%左右的自住率，意味著只有200套的可租賃房源，通常這些地方已經(jīng)有三個以上的二房東，再加上個人房東，所以這里的盤源緊張程度也決定了成本和拿房周期以及難度。其二，租金的預(yù)測更加困難，通常會受制于周邊交通條件、商業(yè)配套情況等因素的影響。第四，空置率和周轉(zhuǎn)率問題。拿完房以后肯定就是算庫存了，庫存有實際庫存，有免租期，當免租期結(jié)束之后才是實際庫存。如果免租期結(jié)束以后，房子還沒有租出去，就會產(chǎn)生空置率。周轉(zhuǎn)率的概念，就是從拿房、改造、再到出房的周期，這對營運能力有很強的要求。第五，分銷渠道和營銷費用問題。目前還沒有太好的分銷渠道，低端的主要集中在58同城的平臺上面，高端的主要還是通過一些門店的中介，門店中介營銷的費用也非常高，還有是通過做移動端、做PC端，通過購買非常多的關(guān)鍵詞。第六，IT系統(tǒng)問題。職業(yè)二房東做不好的原因是因為他們沒有IT系統(tǒng)，目前很多公司都是用excel表在統(tǒng)計，處于非常原始的階段。第七，隔間能耗計算問題?，F(xiàn)在大家都沒有很好地解決這個問題。第八，實現(xiàn)盈利問題。目前來看這是最大的問題，如果一個公司剛剛進入這個行業(yè)的，就要抱著一種長期抗戰(zhàn)的心態(tài)，投入可能需要三年、四年，通常做的比較好的三年收回投資，如果營運能力差一點，那么就五年、八年。
2、可能的出路：智慧公寓管理智慧公寓即長租公寓與智能家居、IT系統(tǒng)和物聯(lián)網(wǎng)的結(jié)合可能是一個長期的發(fā)展方向。在這個方向上，以下的解決方案可能是需要的：第一，要及時的做到房屋房態(tài)的監(jiān)控。未來能否通過一個手機或一個終端，能夠及時了解房屋的狀態(tài)?，F(xiàn)在很多人做公寓，甚至都不知道這些房子到底租了沒有，這很荒唐。第二，安全監(jiān)控。因為有群租、合租，所以安全監(jiān)控非常重要。第三，智能門禁和門鎖。很多人是在Wi-Fi狀態(tài)下做門鎖，但是Wi-Fi在很多年之后是要被淘汰的，這也是一個問題。而且Wi-Fi也是有距離的，我個人不覺得這是未來的方向。第四，房屋定位服務(wù)和入住體驗服務(wù)。第五，自住看房服務(wù)。第六，隔間式精細化能耗計量。
二、長租公寓：幾個長期趨勢關(guān)于行業(yè)的長期趨勢，目前廣泛討論的重點方向包括公寓租賃平臺、租賃后服務(wù)平臺、社區(qū)資產(chǎn)管理平臺、二房東平臺以及公寓社交化等仍然停留在較淺的層面上。至于未來可能的趨勢變化，以下幾個方向值得深入探討：第一，由單一的房屋租賃逐漸成為業(yè)主房屋資產(chǎn)管理。業(yè)主的房屋資產(chǎn)管理是未來所有公寓公司去努力的方向，未來可能會有很多開發(fā)商以及經(jīng)紀公司一定會切入到物業(yè)資產(chǎn)管理。第二，由集中包租逐漸成為房屋托管。包租從未來看一定是不好的模式，是重資產(chǎn)的模式。為什么要包租 在一個特定區(qū)域的樓盤采取了包租以后，就鎖定了，當通過包租相對集中之后，可以對這個樓盤有一個定價權(quán)，所以采取包租。如果包租到一定階段以后，當形成品牌效應(yīng)的時候，一定要托管，不能再包租，集中包租長期來看是錯誤的行為。第三，由單一區(qū)域經(jīng)營逐漸成為區(qū)域經(jīng)營。現(xiàn)在有很多公寓管理公司有一個非常難以理解的現(xiàn)象，就是當它在一個地方都沒有建立成熟的、可復(fù)制樣本的情況下，突然會進行跨城市的異地擴張。正常情況下，租賃是一個區(qū)域化市場非常強的業(yè)務(wù)品種，個人理解，正確的做法應(yīng)該是選擇一個主戰(zhàn)場，把本地化做透，市占率做到第一，而不是追求不同城市的擴張。第四，由傳統(tǒng)租賃收入逐漸成為租賃消費升級和金融產(chǎn)品融合型收入。第五，分布型和集中式經(jīng)營方式會融合，逐漸走向以社區(qū)為單位分布式集中管理，并滲透到物業(yè)行業(yè)。第六，開發(fā)商和公寓運營商合作共建創(chuàng)業(yè)公寓。未來公寓包括整租也好、分租也好、分散也好、整棟也好，只是產(chǎn)品的差異，不是業(yè)態(tài)的差異。未來衡量一個公寓企業(yè)的能力的關(guān)鍵指標是兩個：第一，管了多少資產(chǎn)，多少間，多少租客，不要講什么業(yè)態(tài);第二，盈利還是不盈利。
三、從EQR觀察中國青年公寓行業(yè)的未來早在1969年，美國最大的出租公寓運營商(Equity residential properties)EQR就已經(jīng)成立，隨著REITS的發(fā)展，美國公寓類REITS常年保持著8%左右的收益率，其后在1993年上市，是美國第一家上市的出租公寓REITS，標準普爾500指數(shù)的成員，目前市值已經(jīng)達到275億美元。定位于收購、開發(fā)和管理高品質(zhì)的公寓，在全美擁有300多處物業(yè)、11萬套公寓。EQR的發(fā)展歷史對于未來中國公寓企業(yè)的發(fā)展有著重要的借鑒作用。
1、穩(wěn)定的出租市場是EQR發(fā)展的基本條件這表現(xiàn)在三個方面：第一，穩(wěn)定的收益率。從美國近15年的公寓REITS發(fā)展來看，其有效租金基本保持了每年3%的上升趨勢，空置率基本維持在5%左右的水平，只有金融危機時期(2008-2010)出現(xiàn)了空置率高和有效租金下降的情況。第二，穩(wěn)步上升的租賃需求。美國首次結(jié)婚年齡的逐步上漲趨勢保證了其租房市場的需求。第三，青年人需求旺盛。在美國的核心城市，其房價收入比也已經(jīng)很高，這一點同國內(nèi)相似，國內(nèi)某些城市房價收入比達到了10倍以上，畢業(yè)生需要5-10年的過渡時間，租房需求被進一步釋放，加之人才的跨區(qū)域流動，這為公寓市場的發(fā)展提供了土壤。而對于買房和租房的選擇上，在年輕人資產(chǎn)累積的前期，月供成本與租金成本的剪刀差過大時，會促進公寓市場的發(fā)展，這也是為什么越來越多的美國公寓企業(yè)專注于核心城市。
2、EQR的發(fā)展歷程第一，大規(guī)模融資并購(1993-2001)。從EQR上市開始，公司進行了大規(guī)模的融資，并在全美進行了長達7年的公寓收購，資本的運用使EQR的公寓規(guī)模達到了峰值，在2002年達到了近23萬套。規(guī)模成長利于EQR覆蓋多樣化市場(白領(lǐng)、藍領(lǐng)、老人、學生)，提高品牌知名度和客戶忠誠度，全美十個洲的布局提高了客戶的續(xù)租率，租戶可以完成跨城市轉(zhuǎn)租，同時EQR能夠保證相同的租住品質(zhì)，挖掘租戶的最大價值。在同開發(fā)商，網(wǎng)絡(luò)提供商，家電家居采購商的交涉中，規(guī)模促使EQR能夠有很大的話語權(quán)，這能有效的降低EQR的運營臣本，規(guī)模效應(yīng)使EQR管理效率有極大的提高。規(guī)模效應(yīng)有利于EQR實現(xiàn)多樣化的盈利模式，EQR與美國各類保險，廣告商合作，當前其線上業(yè)務(wù)的高瀏覽量給其帶來1600萬美元的收益。第二，剝離低收益資產(chǎn)、精簡業(yè)務(wù)范圍(2002-2012)。
2000年，EQR自建家具體系，(收購GLOBE公司)，但因管理問題，后賣出這一業(yè)務(wù)，專注公寓經(jīng)營，以規(guī)模效應(yīng)租賃家具。
2003年后，EQR賣出成長性較差的老舊物業(yè)市場，進軍租房需求旺盛的市場，相繼進行了多項物業(yè)買賣交易，力求管理精簡化，轉(zhuǎn)換了市場范圍。公寓Reits的行業(yè)特性使其在次貸危機中相比地產(chǎn)開發(fā)銷售類公司更抗壓，加上EQR穩(wěn)健的財務(wù)策略使其平穩(wěn)度過了金融危機。第三，進一步放棄非核心市場、聚焦核心市場 (2012-至今)。從2012年開始，EQR開始逐步放棄非核心市場，公寓占比從14.3%下降到5%，而核心市場開始了進一步的收購，占比從85.7%增加到95%。核心城市的進軍，使得EQR的租金水平相比前幾年更高于行業(yè)平均水平，而加上美國良好的租房市場環(huán)境和公司20多年的管理水平，鑄就了EQR良好的空置率水平，同時核心城市租客良好的收入情況與經(jīng)濟的回暖，也為其提高了持續(xù)的租住需求。由此，EQR形成了以加州、舊金山、紐約、華盛頓、波士頓、邁阿密為主要市場的核心策略?？偨Y(jié)EQR20多年的發(fā)展我們概括為以下四個階段，從這四個階段我們可以看出EQR的發(fā)展策略的變化，從借力資本發(fā)展規(guī)模，到剝離低收益資產(chǎn)和業(yè)務(wù)，最后總結(jié)發(fā)展經(jīng)驗選中核心市場收購高品質(zhì)資產(chǎn)、退出非核心市場。
3、EQR的借鑒意義中美的公寓市場結(jié)構(gòu)存在顯著的差異，這表現(xiàn)在：REITS發(fā)展處于起步階段;有穩(wěn)定租金收益的公寓類物業(yè)偏少;公寓企業(yè)品牌化程度低;公寓市場不是主流的居住方式;青年消費升級處于起步階段。然而，正如在零售行業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)、汽車后市場、旅游等觀察到的現(xiàn)象，盡管產(chǎn)業(yè)規(guī)律不會變化，這是我們研究美國的意義所在。但是中國不會重復(fù)美國走過的道路，今天的美國也不是中國的未來。脆弱的傳統(tǒng)、快速發(fā)展的互聯(lián)網(wǎng)、以及龐大的消費基礎(chǔ)這三大條件疊加在一起往往使中國的任何一個行業(yè)都可以走出完全不同于美國的曲線。公寓行業(yè)同樣也將是如此。第一，中國的公寓行業(yè)不會坐等REITS發(fā)展才能壯大，相反，VC、新三板、二級市場上市公司將在公寓企業(yè)的規(guī)?；涂绲貐^(qū)整合中發(fā)揮更顯著的作用。EQR的發(fā)展已經(jīng)清楚的表明，本地化屬性的存在意味著全國性公寓企業(yè)的崛起必須依賴于資本和并購。我們不太相信中國的公寓企業(yè)家們可以寄望于政府推動REITS發(fā)展才能實現(xiàn)這一目標，我們更愿意相信基于資本市場的、自發(fā)的、利益驅(qū)動的一級和二級市場并購將成為主流。在這一點，未來的兩條路徑是相對可預(yù)期的：其一，由VC主導(dǎo)的跨城市并購，一家或幾家大型的VC機構(gòu)會在不同城市選擇不同的“選手”進行投資，之后進行整合;其二，由上市公司主導(dǎo)的跨城市并購，目前國內(nèi)房地產(chǎn)類上市公司紛紛尋找轉(zhuǎn)型的出路，可以預(yù)計將會一些上市通過股權(quán)收購的形式不斷整合本地化的公寓行業(yè)，從而進軍所謂的房屋資產(chǎn)管理市場。第二，體驗極差的傳統(tǒng)普遍租賃、品牌化程度不高的公寓、正在上升的青年人租賃需求以及互聯(lián)網(wǎng)的強勢介入這四個條件帶來的結(jié)果一定是中國青年公寓大迸發(fā)，而不是相反。中美的這種差別會帶來兩個特色：其一，中國公寓品牌企業(yè)的崛起速度將更快。傳統(tǒng)越弱，新業(yè)態(tài)發(fā)展越迅猛;傳統(tǒng)越弱，互聯(lián)網(wǎng)顛覆速度越快;這兩點在其它領(lǐng)域都已經(jīng)得到驗證。其二，中國的公寓運營將更重，公寓本身是一個強運營、精細化管理的行業(yè)，盡管互聯(lián)網(wǎng)會改變拿房端和出房端的效率，但更重要是降低從拿房到出房的存貨周期速度，這個必須依賴于高效運營，因此，中國的公寓企業(yè)必須滲透到更多環(huán)節(jié)，會更重，當然，越重，某種程度上，護城河也越深。第三，集中于核心城市，這一點中國與美國完全相同。中國的城市人口結(jié)構(gòu)和出租需求結(jié)構(gòu)決定了一線城市永遠是必進之地，原因在于三點：其一，需求集中，一線是人口流入的重鎮(zhèn)且會持續(xù)增加;其二，人口和房屋存量的基數(shù)大，具備實現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)的“基礎(chǔ)量”;其三，單價高，在成都市，雖然需求大，但是單價低，就像騎單車，在北京周轉(zhuǎn)一圈相當于在成都周轉(zhuǎn)三圈，所以，有單價的周轉(zhuǎn)和規(guī)模才會意義
