美國公寓的物業(yè)叫做COMM ON-CH ARGES意思是公共收費(fèi)，或者是業(yè)主共享公寓小區(qū)部分的開支收費(fèi)。
不過和國內(nèi)的制度相比較，美國公寓物業(yè)費(fèi)的制度、收集與使用和國內(nèi)有諸多不同。美國政府并不參與物業(yè)費(fèi)的制度，政府關(guān)心的是國家的財(cái)政收入，因而只制定購買土地的稅收標(biāo)準(zhǔn)，新蓋的樓一般都有15-20年的減免稅期。每一個(gè)造樓計(jì)劃都必須得到政府的審核。開發(fā)商在消費(fèi)者購樓時(shí)要附一本已得到政府批準(zhǔn)的該公寓OFFERING PLAN。OFFERING PLAN就是公寓產(chǎn)品說明書，內(nèi)容包括該公寓地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)、材料、單元圖、保修期、買賣手續(xù)、地稅減免計(jì)劃、價(jià)格、物業(yè)費(fèi)以及業(yè)主委員會選舉法等等。OFFERING PLAN一經(jīng)政府批準(zhǔn)，開發(fā)商就不能改變其中的任何條例，如要改變，必須由律師書寫更改報(bào)告(am endment)得到政府司法部門批準(zhǔn)方可執(zhí)行。對買房的消費(fèi)者來說，OFFERING PLAN中的物業(yè)費(fèi)是消費(fèi)者購房的重要參數(shù)。因?yàn)橘I房的價(jià)格是一次性的，而物業(yè)費(fèi)卻是永久的。所以，為了吸引大家購房，開發(fā)商通常會盡可能將物業(yè)費(fèi)制定在一個(gè)合理的范圍內(nèi)。一般來說，開發(fā)商會根據(jù)水煤電的費(fèi)率、員工薪資福利、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)等預(yù)算，來制定公寓一年的COMM ON CH ARGES是多少，然后再平均到每個(gè)單元每月要支付多少金額。物業(yè)費(fèi)開支的每一項(xiàng)都有幾頁紙的詳細(xì)說明，眾所周知，美國的人工費(fèi)用是很貴的。但一般來說，美國大部分公寓的人工開支只是占總物業(yè)費(fèi)的三分之一。如果公寓的人工開支超出物業(yè)費(fèi)的33%，消費(fèi)者會思考它的合理性了。物業(yè)費(fèi)的收取是物業(yè)管理公司最重要的工作之一，而且這也是質(zhì)量管理公司的星級標(biāo)準(zhǔn)。通常在公寓的OFFERING PLAN中，已經(jīng)把收物業(yè)費(fèi)的方式、條例、法律責(zé)任都寫得清清楚楚。紐約的公寓一開盤，就是說，從開發(fā)商賣出第一套單元開始，整個(gè)公寓的每個(gè)單元就必須支付物業(yè)費(fèi)，沒有售出的單元的物業(yè)費(fèi)由開發(fā)商支付，一分錢也不能少。物業(yè)費(fèi)一般都是按月收的。管理公司在每個(gè)月的下旬向業(yè)主寄發(fā)管理費(fèi)賬單。在美國也有向業(yè)主收一年物業(yè)費(fèi)的情況。月月收物業(yè)費(fèi)，從財(cái)務(wù)與管理兩個(gè)方面都符合業(yè)主利益。它是避免管理公司與業(yè)主之間法律糾紛的一項(xiàng)重要規(guī)則。在美國，開發(fā)商制定的物業(yè)費(fèi)并不是固定不變的。公寓OFFERING PLAN從政府批準(zhǔn)日開始，一般有效期為一年或兩年，以后可以根據(jù)公寓實(shí)際的運(yùn)行情況，由業(yè)主委員會來進(jìn)行一些調(diào)整，業(yè)主委員會重要的任務(wù)是監(jiān)督管理公司，幫助業(yè)主省錢理財(cái)。出現(xiàn)新合同制定的變更的情況，預(yù)算中的第6條——合同服務(wù)與易耗品，就發(fā)揮作用了。合同服務(wù)是指開發(fā)商與其他公司簽訂的服務(wù)合同，例如電梯、中央冷暖等一些重大設(shè)備的維修保養(yǎng)，這些合同費(fèi)不一定合理，業(yè)主委員會有權(quán)重新尋找多家專業(yè)公司，進(jìn)行比價(jià)，簽署新的合同。在美國也有很多人怕買公寓，因?yàn)槲飿I(yè)費(fèi)年年漲，美國管理混亂的公寓也很多，《紐約時(shí)報(bào)》等地方報(bào)刊及華文報(bào)紙就經(jīng)?？情_發(fā)商、業(yè)主委員會與業(yè)主沖突的故事。比如2006年1月8日，紐約三大華文報(bào)紙刊登，中華大廈120名業(yè)主在大會上狂轟管理公司與業(yè)主委員會主席，要求業(yè)主委員會主席下臺，理由是年終的財(cái)務(wù)報(bào)告的支出費(fèi)用不清。這些混亂的故事并不是管理制度問題，其中99%是管理公司與業(yè)主委員會執(zhí)行人的素質(zhì)問題。從這個(gè)角度說，業(yè)主要積極參與物業(yè)管理十分重要。
