哪些因素會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)的收益？哪些因素能預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)漲跌？根據(jù)Dragana Cvijanovic的房地產(chǎn)金融研究，房?jī)r(jià)漲跌變化大多可以用人口變化等基本面進(jìn)行解釋。

在美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了過(guò)去15年的極度繁榮和蕭條之后，Dragana Cvijanovic和她的研究伙伴開(kāi)始運(yùn)用基本面或“投機(jī)手段以外”的市場(chǎng)推動(dòng)因素來(lái)解釋美國(guó)各州層面的房?jī)r(jià)波動(dòng)。具體而言，他們主要用一個(gè)關(guān)鍵的基本變量來(lái)解釋房?jī)r(jià)上漲：人口增長(zhǎng)。

“全球人口越來(lái)越多，對(duì)資產(chǎn)的需求也越來(lái)越大。”Cvijanovic解釋道，“之前的文獻(xiàn)以人口結(jié)構(gòu)和消費(fèi)為重點(diǎn)，對(duì)房地產(chǎn)金融的著墨不多；另一方面，房地產(chǎn)資產(chǎn)占全球財(cái)富的54%?！盋vijanovic還稱，人口結(jié)構(gòu)因其概念十分簡(jiǎn)單，所以能作為解釋房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)特別有用的研究角度?！叭丝诮Y(jié)構(gòu)的角度恰如其分地體現(xiàn)了一個(gè)基本經(jīng)濟(jì)學(xué)公式：在供給有限或無(wú)彈性的情況下，高需求等于高價(jià)格。因此這一角度極具說(shuō)服力。如此一來(lái)，房?jī)r(jià)的變化就很好理解了?！?/p>

?可預(yù)測(cè)及不可預(yù)測(cè)的人口變化?Cvijanovic和她的研究伙伴們將研究中人口變化的解釋變量分為了兩個(gè)基本組成部分：自然人口增長(zhǎng)，或者高出生率加低死亡率，這需要經(jīng)年累月方能實(shí)現(xiàn)；以及非自然人口增長(zhǎng)，或移民，與前者相比，這種增長(zhǎng)趨勢(shì)發(fā)生迅速且具有偶然性?！?說(shuō)到人口變化的‘非自然’因素（移民），一個(gè)不得不考慮的因素是，市場(chǎng)動(dòng)蕩會(huì)驅(qū)使人們大批地從經(jīng)濟(jì)蕭條地區(qū)移民到經(jīng)濟(jì)繁榮地區(qū)?！币蚨?，該研究?jī)蓚€(gè)關(guān)鍵組成部分間的主要區(qū)別在于可預(yù)測(cè)性的程度。自然原因（出生或死亡）驅(qū)動(dòng)的人口增長(zhǎng)趨勢(shì)是可以預(yù)測(cè)的，而由于移民這一組成部分具有突發(fā)性且受市場(chǎng)影響，其驅(qū)動(dòng)的人口增長(zhǎng)往往很難預(yù)測(cè)。

?移民推動(dòng)房屋升值?“我們最終發(fā)現(xiàn)，人口增長(zhǎng)會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲?！盋vijanovic說(shuō)道，“且導(dǎo)致這種現(xiàn)象發(fā)生的主要驅(qū)動(dòng)力是非自然組成部分而非自然因素。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，各州移民情況的差異決定了其房?jī)r(jià)的差異。”研究人員將這種現(xiàn)象歸因于移民的不可預(yù)測(cè)性。“房地產(chǎn)商可以預(yù)測(cè)由自然原因（出生和死亡）驅(qū)動(dòng)的一小部分人口增長(zhǎng)，但由移民導(dǎo)致的人口增長(zhǎng)則無(wú)法預(yù)測(cè)，而這無(wú)疑也是移民驅(qū)動(dòng)房屋升值的部分原因，畢竟移民驅(qū)動(dòng)的人口增長(zhǎng)會(huì)對(duì)市場(chǎng)造成不可預(yù)料的沖擊?！?/p>

換句話說(shuō)，在應(yīng)對(duì)自然增長(zhǎng)方面，房地產(chǎn)商以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向做出反應(yīng)：它們通過(guò)增加供給量來(lái)滿足可預(yù)測(cè)的需求增長(zhǎng)。但對(duì)于移民驅(qū)動(dòng)的人口增長(zhǎng)，它們能夠預(yù)測(cè)的部分微乎其微，因此對(duì)于由此帶來(lái)的需求增長(zhǎng)不能有力應(yīng)對(duì)，進(jìn)而推高房?jī)r(jià)。“由于移民這一組成部分具有突發(fā)性且受市場(chǎng)影響，其驅(qū)動(dòng)的人口增長(zhǎng)往往很難預(yù)測(cè)?！?/strong>

?人口密度和建筑許可會(huì)加劇影響?Cvijanovic分析稱，移民前的人口密度和發(fā)展水平在一定程度上決定著非自然人口增長(zhǎng)對(duì)房屋升值驅(qū)動(dòng)效果的顯著程度。與人口稀少的州相比，如果移民大量涌入人口比較密集的州，會(huì)使房?jī)r(jià)上漲的幅度更大。同樣，與較發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)市場(chǎng)相比，移民的增長(zhǎng)對(duì)欠發(fā)達(dá)市場(chǎng)（即人均建筑許可相對(duì)較少的地區(qū)）房屋升值的影響更為顯著。用Cvijanovic的話來(lái)說(shuō)，“人口越密集的州，對(duì)住房的需求就越大。移民帶來(lái)的任何住房需求的增長(zhǎng)都將反映在房?jī)r(jià)上。”

Cvijanovic和研究伙伴們專注于解釋各州之間的房屋升值差異而非從聯(lián)邦層面分析房屋升值的因素，這意味著美國(guó)房地產(chǎn)泡沫的破裂不會(huì)影響他們的研究發(fā)現(xiàn)，同時(shí)他們的研究發(fā)現(xiàn)著實(shí)可以為美國(guó)區(qū)域級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的更大泡沫提供某種洞見(jiàn)。“2006年破裂的美國(guó)‘房地產(chǎn)泡沫’對(duì)部分州的影響更加顯著，而我們的研究證明，這些差異可歸因于人口結(jié)構(gòu)等房地產(chǎn)基本面。”Cvijanovic總結(jié)道。進(jìn)一步研究，由于移民往往從經(jīng)濟(jì)蕭條區(qū)遷移至經(jīng)濟(jì)繁榮區(qū)，而且移民本身會(huì)使移民目的地的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)更加頻繁，那么，圍繞移民而增加的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)（相對(duì)于移民對(duì)住房供給造成的不可預(yù)測(cè)的需求增加）在房屋升值中會(huì)發(fā)揮怎樣的作用呢？Cvijanovic認(rèn)為，這一領(lǐng)域有待進(jìn)一步研究。

【微語(yǔ)】跨出國(guó)門(mén)，人生開(kāi)始新的旅程。一路上，難免會(huì)有荊棘風(fēng)暴與雷鳴。相信你會(huì)以堅(jiān)實(shí)的腳步，不懈地向成功邁進(jìn)。