租房約期一直是讓每個人頭疼的事情，在異國他鄉(xiāng)的澳洲，操著不熟練的口語、用著不常用的法律詞匯，和強勢的房東斗智斗勇了。

在校學生的課程大多結束了，放假的回家休息、畢業(yè)的打道回府，這時候空出來的房子該如何處置；新學期也快要到來了，準備來讀語言班的國內(nèi)同學也開始著手找房子了，但是從未踏足澳洲的他們，又該怎樣避免在合同上踩雷呢？

為了回答大家的疑問，劉老師今天總結了幾個常見的關于租房約期的問題，希望能幫助正在找房子或者出租房子的各位。

合同未到期，提前離開

在澳洲，房東和中介為了避免麻煩，往往會提供“短期保證租房協(xié)議（Assure Shorthol Tenancy）”。這類合同的主要特征是規(guī)定了固定的租期（Fixe Term），通常為1年、2年或者6個月甚至更短。這代表如果租客想要在合同到期之前提前結束合約離開，即構成違約，房東可以根據(jù)合同要求租客承擔違約責任——支付剩余的租金以及合同約定的其他責任。

這點可以說全世界房東的邏輯都相似，為了避免不停找新房客，房東們往往更偏愛定長約、固定租期。所以除非房客們可以說服房東簽下短約或不定期合同（顯然很難），在面對這個問題的時候，為了減少損失，通常有三種解決辦法：

1. 中斷條款

在簽約前就做好約定是避免事后扯皮的最優(yōu)解。如果租客在入住前就預料到可能提前離開，建議最好在簽約前就提前和房東討論加入中斷條款（Break Clause）的可能性。

房客們，尤其是學生房客，很難滿足住滿一年的條件，很多人都要在暑假提前回國。又有一部分讀語言班的學生，只想短租，合同期限也往往超過課程時間。所以這些房客想要在租期到期前結束合約，就需要中斷條款（Break Clause）的幫助。

所謂中斷條款（Break Clause），指在固定時期（fixe term）內(nèi)，房東和租客雙方都有按照租約規(guī)定提早結束租約的權利，這要求租客和房東須提前以書面通知對方來中斷租約，如果沒有特殊理由，對方不能任意拒絕。

所以，如果在合同中加入了中斷條款（Break Clause），相當于得到了一把尚方寶劍。只不過這把尚方寶劍是一把雙刃劍，在房客得到提前解約權利的同時，房東也同樣擁有，對房客來說也存在潛在的不便。

2. 轉租 與 分租 條款

如果沒有在合同中加入中斷條款（Break Clause）從源頭上阻斷風險，那么有沒有其他方法可以減少損失呢？答案是轉移風險。

通過轉租（Assign）和分租（Sublet）條款，找到新的租客來頂替自己的租約，這時候提前解約的風險就轉移到了新租客的身上。這樣原房客也就可以放心搬走了。

但是具體的轉租協(xié)議也是需要提前在合同里約定清楚的，一般租客想要轉租，需要提前通知房東（提前多久看合同約定），并且主動找到新承租人來承擔剩余的租期，而不能把找新租客的責任推給房東。如果進程符合合同約定，房東也不能無理拒絕轉租的要求。

3. 用愛感動房東，放行

如果房客簽約時太過馬虎，沒有在合同中加入中斷條款、轉租和分租條款，那么想要減少損失地解決這個問題，就只能靠協(xié)商說服房東了。聽起來很不可思議，但的確會有善良的房東（也可能有人已經(jīng)想租他的房子了）會答應放行，不過在詢問房東的時候，最好以書面方式通信，以留下憑證，以免房東反悔。

如果房東沒有同意，那么房客就不能提前結束合約離開。

租期滿，離開

澳洲約滿離開的情形和中國的習慣有些不同。

如果合同里寫明了：

“如果你打算再租約到期當天離開，你需要提前告知房東”；

“在固定租期（Fixe Term）”結束后，這份租約會自動以‘周期性租期’（Perioic Tenancy）持續(xù)下去?！?/p>

那么在租約到期前，房客不能隨意搬走，而是需要按照合同約定的時間提前告知房東（例如提前一個月）。

如果租約有規(guī)定“周期性租期（Perioic Tenancy）”那么如果在合同到期后，房客沒有離開，原來的“固定租期（Fixe Term）”就自動轉化為“周期性租期（Perioic Tenancy）”。也即以“周”或“月”為周期繳納房租以續(xù)租，期限沒有設上限。

在這種情況下，周期性租期（Perioic Tenancy）內(nèi)的房客想要搬走，也需要按照合同約定提前告知房東，此時房東不能無理由拒絕房客的終止要求。

聯(lián)合租約

兩三個人甚至更多人一起租房在澳洲是非常常見的情況。這種情況和房東簽訂的合同叫做“聯(lián)合租約（Joint Tenancy Agreement）”。

聯(lián)合租約（Joint Tenancy Agreement）把所有租客綁定視為一體，要求租客一次性地把房子里面所有的房間都承租下來，不以單獨房間（一間一間地）各租各的，即使人數(shù)不足以住滿所有房間。

這種租約簡化了合同，避免了劃分權利義務的麻煩，但是如果其中一人違反了合同，其他人也會被視為違反合同，將需要承擔責任。

因此，每位租客在這個房子里享受著同樣的權利，但也承擔著一樣的義務和責任。這種情況下，其中的某位房客想要提前離開，就必須找到新的租客來代替他的空缺，否則就不能離開，或承擔這部分的租金。

【微語】愿你的留學之旅充實而愉快，每一刻都充滿收獲和成長。