前面我們提到過在海外買房的幾類主要人群，但并不是每個(gè)人都—定需要買房，或者一定需要急著在海外買房。前幾年，有一些買家人云亦云地跟風(fēng)買了海外的房子，最后發(fā)現(xiàn)買了燙手山芋或者虧損的也并不少見。

3.1.1 這些情況適合海外買房

①在國(guó)外定居、移民的人

在海外生活定居的牮人，如果選定了一個(gè)城市打算“安營(yíng)扎寨”，或者打算生活至少3?5年以上，為了自住需要買房，可以說是最正常不過的了。

海外沒有限購(gòu)政策，只要有錢就能買。如果可以獲得貸款的話，海外主流國(guó)家的首付要求更低，投入更少。

和當(dāng)?shù)氐氖杖胂啾容^的話，即使是國(guó)外以房?jī)r(jià)高著稱的一線城市比如紐約、舊金山、溫哥華、悉尼，相比于國(guó)內(nèi)的一線城市，買房難度也要低得多。

如果沒有積蓄或者任何資助的活，普通的年輕人工作5?10年也能攢下首付買一套當(dāng)?shù)刂械鹊姆孔?。而海外的二三線城市房?jī)r(jià)就更加親民了，醫(yī)療、教育、公園、圖書館等公共設(shè)施也都比較齊備，適宜居住。

而在海外不少城市，租售比相較國(guó)內(nèi)要高不少，如果在當(dāng)?shù)刈夥烤幼〉幕睿赡苓^不了十幾年的租金就能全款買房了，如果買房除去首付之外每月還貸的開銷可能比租金還要低，在這種情況下買房不僅自己可以獲得了產(chǎn)權(quán)，還比租房省錢。

對(duì)于一些有寵物，喜歡園藝、植物和室內(nèi)裝修搭配的個(gè)人和家庭來說，租房會(huì)受到諸多限制和不便，如果自己買了房成為房屋的主人，就可以更自由地按照自己喜歡的生活方式生活。

打算移民海外的家庭和個(gè)人也是類似的情況。

②留學(xué)生或者家里有孩子留學(xué)的家庭

如果家里有人在某個(gè)城市留學(xué)讀本科或者讀博士的話，那么選擇在就讀學(xué)校附近置業(yè)也是很不錯(cuò)的選擇。一般本科留學(xué)4年，讀博士的話也要3?10年不等（這還不包括博士后），可以說是一段不短的時(shí)間了。在留學(xué)讀書的時(shí)候置業(yè)，既可以自住，省下房租當(dāng)投資，有時(shí)候如果想要找人合租也可以很輕松地找到室友一起分擔(dān)開銷，是一個(gè)一舉多得的選擇。

如果畢業(yè)去了其他城市，也可以選擇把房子賣掉。在國(guó)外，一般大學(xué)附近的房子市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較低，流動(dòng)性較好，大都穩(wěn)中有升；而如果選擇出租也不擔(dān)心找不到租客。我的朋友里就有不少留學(xué)期間買了房，最后發(fā)現(xiàn)不僅解決了上學(xué)期間的居住問題，而且房子還升值了。

當(dāng)然，留學(xué)生購(gòu)房沒有收入基本不會(huì)獲得貸款，需要全款購(gòu)買或者以父母名義貸款聯(lián)名購(gòu)買。

③出租房屋的“地主”——包租公、包租婆

如果你是想買投資房用于出租，相比于國(guó)內(nèi)一線城市1%?2%的租售比而言，海外一二線城市的租售比要高不少，租金收益更大。

以北京上海一套1000萬元人民幣的房子為例，一般目前月租只能收到1.5萬?2萬元人民幣，年租金回報(bào)只有1%?2%，而同樣價(jià)格的房子，在舊金山（扣去地產(chǎn)稅）年租金回報(bào)可以達(dá)到3.5%，在悉尼大概有3%，在溫哥華可以達(dá)到4.5%，相對(duì)而言回報(bào)率更高。而在一些房?jī)r(jià)相對(duì)低的二三線城市租售比就更高了，甚至可以達(dá)到兩位數(shù)（10%）以上的租金回報(bào)。所以，在海外當(dāng)房東，收益相對(duì)更高。

不過如果人在國(guó)內(nèi)，需要找到合適的管理公司托管。

④炒房、翻新投資客

幾年前次貸危機(jī)的時(shí)候，海外（特別是美國(guó)）的房?jī)r(jià)處在一個(gè)低點(diǎn)，如果當(dāng)時(shí)買入的話，幾年內(nèi)可能投資的房子價(jià)值就翻倍了，如果加上杠桿貸款的話那么收益會(huì)更加可觀。

當(dāng)然，幾年后的今天，海外發(fā)達(dá)國(guó)家一線城市的房?jī)r(jià)巳經(jīng)處在了歷史高點(diǎn)，這時(shí)候入場(chǎng)，可能要比較謹(jǐn)慎并仔細(xì)地尋找機(jī)會(huì)。但同時(shí)一些老房子改造翻新的機(jī)會(huì)并不少，和國(guó)內(nèi)相比，國(guó)外很多都是自建房，不但是永久產(chǎn)權(quán)，而且還可以自行改建、擴(kuò)建、翻新，對(duì)于很多喜歡設(shè)計(jì)不怕麻煩的投資者而言，是一個(gè)有利可圖的方向。

⑤希望資產(chǎn)全球化配置或降低匯率風(fēng)險(xiǎn)的人

對(duì)于擔(dān)心貨幣風(fēng)險(xiǎn)，匯率波動(dòng)，希望做全球化資產(chǎn)配置的人群而言，房地產(chǎn)自然是一個(gè)主要的投資品類。在海外購(gòu)房不但是貨幣對(duì)沖的一種方式，還可以在一定程度上有效抵抗通脹。

3.1 2這種情況并不一定要在海外買房

①在國(guó)外某個(gè)城市暫住，不確定將來在哪里定居的人

對(duì)于很多剛剛畢業(yè)的年輕人而言，不確定是否會(huì)回國(guó)，或者不清楚將來在哪個(gè)城市定居，如果不是有合適的機(jī)會(huì)和價(jià)位，來必一定要急著買房。

和國(guó)內(nèi)不同的是，歐美的租房市場(chǎng)也相對(duì)規(guī)范。除了個(gè)人房東之外，有很多專業(yè)的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)和服務(wù)式公寓，從高層公寓到別墅，從經(jīng)濟(jì)型到豪華型，可以說選擇多多，應(yīng)有盡有。

在規(guī)范的市場(chǎng)中，惡房東或者是因?yàn)榉繓|要賣房被迫提前搬出的情況也比較少見。在一些房?jī)r(jià)巳經(jīng)很高的城市，如果你覺得房?jī)r(jià)不會(huì)有很大幅度的升值，又不打算在這個(gè)城市待很久的話，租房未必不是一個(gè)好選擇。

而在歐美租房也可以生活得更方便，和買房的人同樣享受所在地區(qū)的福利。比如，如果為了學(xué)區(qū)的話，學(xué)區(qū)房的租客也可以享受學(xué)區(qū)房的福利，也可以享受當(dāng)?shù)氐膱D書館、公園，和一些當(dāng)?shù)鼐用竦奶貏e優(yōu)惠等。

所以很多年輕的外國(guó)人，即使是本國(guó)人，也會(huì)因?yàn)楣ぷ鳌⑸畹仍蚩鐓^(qū)域流動(dòng)，換城市上學(xué)、跳槽就業(yè)的情況非常普遍，買了房可能反而成為一種羈絆，所以是否需要買房因人而異。

②打算買投資房出租的人

前面提到，很多海外房產(chǎn)租售比要比國(guó)內(nèi)一線城市高出不少，在海外當(dāng)?shù)刂魇莻€(gè)不錯(cuò)的選擇，但為什么這里又說不適合呢？

在紐約之類的大城市的市中心，很多公寓類的房子都會(huì)有高昂的物業(yè)管理費(fèi)，少則每月幾百美元，多則可達(dá)每月上千美元，而一些地方對(duì)于出租房也會(huì)征收更高昂的房產(chǎn)稅，此外房東也要交收入所得稅，這些都影響了租金收益。

而如果房東不在本地，委托管理公司托管招租的活，物業(yè)公司一般會(huì)收取1個(gè)月的房租和每月5%?10%租金的管理費(fèi)，這樣全年房租的大約20%都交給了管理公司，如果房子還要修修補(bǔ)補(bǔ)，沒有足夠的租金收益的活，對(duì)房東而言是一件費(fèi)時(shí)、費(fèi)力、費(fèi)錢也沒有很大回報(bào)的事情，還不如買分紅基金股票。

我們就以曼哈頓為例，如果你看到-套這樣的房子：坐落在世界金融中心組約的市中心，距離中央公園僅—街之遙，70平方米頭際面積、，市中心精裝修的2室1廳的房子，售價(jià)只要100萬美元（約680萬九人民幣），還是永久產(chǎn)權(quán)，是不是很劃算？這樣的價(jià)格，可能在北京的二環(huán)旁、上海的外灘邊只能買到小房子。

如果出租，紐約這樣的房子每個(gè)月大概可以收租4000美元，差不多28000元人民幣，而北上廣深的房子，每月租金能收到10000元就不錯(cuò)了。這樣一看，紐約買房出租似乎是個(gè)不錯(cuò)的選擇。

但是，在急著下單之前，我們別忘了它的物業(yè)管理費(fèi)和地產(chǎn)稅。這些費(fèi)用平攤到每月，大概需要1600美元。如此一來，再加上每月支付的銀行貸款，房東一個(gè)月總支出至少要5500美元，如果租金只有4000美元，那么房東是入不敷出的。

所以是否值的購(gòu)買用來出租，因城市而異。在房?jī)r(jià)已經(jīng)很高的城市，投資出租房回報(bào)率相對(duì)比較低，不適合買來出租。但在一些房?jī)r(jià)相對(duì)便宜的城市，或許還有很多機(jī)會(huì)。

③短時(shí)閭“炒房”的人

如果為了 “炒房”，快進(jìn)快出，可能海外買房也不是一個(gè)最好的選擇。海外大部分市場(chǎng)除了做改造房之外，也并不適合短線快炒。

縱觀全球大型城市的房產(chǎn)，一些經(jīng)濟(jì)騰飛、生態(tài)宜居、外國(guó)買家移民比較多的一二線城市，比如過去幾年的美國(guó)的舊金山灣區(qū)、西雅圖、洛杉機(jī)，加拿大的溫哥華、多倫多，澳大利亞的悉尼、墨爾本等城市，每年都以兩位數(shù)的增幅上漲，表現(xiàn)固然亮眼，但和國(guó)內(nèi)比較，也來必比同期一線城市北上廣深的房產(chǎn)增值快，還有一些城市房?jī)r(jià)不漲反跌的，所以并非不存在一定的房?jī)r(jià)下行風(fēng)險(xiǎn)。

在投資者買到房屋還沒有出售的空置期中，海外房屋的持有成本也相較于國(guó)內(nèi)要高，比如每年1%?2%的房產(chǎn)稅，公寓的物業(yè)管理費(fèi)等。房屋空置一個(gè)月，每月就要多交幾千到幾萬元人民幣的“持有費(fèi)用”。在房屋出售時(shí)，中介的傭金、交易的手續(xù)費(fèi)、律師費(fèi)和所得稅等相關(guān)費(fèi)用會(huì)減少炒房的利潤(rùn)，進(jìn)一步減少到手的收益。

記得在次貸危機(jī)的時(shí)候，很多新聞媒體也報(bào)道了美國(guó)底特律的“1元房”，吸引了很多國(guó)內(nèi)買家的眼球，紛紛組團(tuán)去底特律買房、買街，結(jié)果很久沒有升值不說，還被每年幾千美元的房產(chǎn)稅和維修費(fèi)套牢了。

總之，在國(guó)外買房，可能房?jī)r(jià)本身看起來并不貴，但在扣除了維護(hù)費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、房產(chǎn)稅等，持有成本以后是否還值得，也是見仁見智，因人而異，因房而異。

總體來說，海外大城市除了一些移民城市和因科技業(yè)迅速發(fā)展創(chuàng)造一大批新中產(chǎn)階層和富豪的地方房?jī)r(jià)發(fā)展十分迅猛之夕卜，大部分地區(qū)的房產(chǎn)雖然總體、長(zhǎng)期而言會(huì)穩(wěn)步上升。但大部分地區(qū)因?yàn)楦黝惙慨a(chǎn)持有的幵支以及租售配套。所以可以根據(jù)自己的實(shí)際情況選擇是否購(gòu)房。