首先，在國外主流地區(qū)的房地產(chǎn)和國內(nèi)最明顯的區(qū)別就是產(chǎn)權(quán)了。

在國內(nèi)，城市里目前主要的商品房都是70年產(chǎn)權(quán)，這里房屋產(chǎn)權(quán)包括了房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)這兩部分。其中房屋的所有權(quán)是永久產(chǎn)權(quán)，屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)；但房屋下面的土地，也就是土地使用權(quán)，是70年（從開發(fā)商獲得土地批租權(quán)，而不是完工的時(shí)候開始算起），土地的最終所有權(quán)歸國家和集體所有。當(dāng)然，還有其他一些商住40年的產(chǎn)權(quán)、小產(chǎn)權(quán)、農(nóng)村的宅基地等類型的房子。

而在歐、美、澳，除了公寓以及部分特殊的房屋類型之外，大部分私房的房屋和土地所有權(quán)都?xì)w個(gè)人所有。

但是，雖然說這些國家的土地是私有制的，不代表所有的房子都有對土地的獨(dú)立所有權(quán)，也不代表所有的房子都可以隨意進(jìn)行加建改動(dòng)。

下面是一些主要海外置業(yè)國家的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)對比：

①美國

首先美國的土地是私有制的，美國的房屋大部分也都是永久產(chǎn)權(quán)。

而美國的產(chǎn)權(quán)持有方式，可以是個(gè)人、合伙、公司以及信托制度，比較靈活。一般可以按照利益和責(zé)任分配、稅收、隱私保護(hù)等原因選擇不同的產(chǎn)權(quán)持有方式。

而在美國，根據(jù)不同的房屋類型，“產(chǎn)權(quán)”也有一定的區(qū)別。

產(chǎn)權(quán)最清楚明確的是私房獨(dú)立屋（Single Family），房子和房子附帶的土地完全歸業(yè)主所有，可以對土地和房屋進(jìn)行改動(dòng)、改建。

而美國的可出售公寓或康斗（Condo），其實(shí)最類似于國內(nèi)的商品房，但和國內(nèi)相比它的土地是私人性質(zhì)的（沒有土地到期怎么辦的問題）?？刀沸^(qū)的公共設(shè)施、外墻、屋頂?shù)榷細(xì)w所有的小區(qū)業(yè)主共同所有，每個(gè)公寓單元的業(yè)主只擁有自己房屋單元內(nèi)部的產(chǎn)權(quán)。

因?yàn)闆]有土地和公共結(jié)構(gòu)的全部產(chǎn)權(quán)，所以公寓業(yè)主不能對土地、公共設(shè)施和共用的結(jié)構(gòu)進(jìn)行擅自改動(dòng)。

聯(lián)排別墅（Townhouse），產(chǎn)權(quán)上類似于獨(dú)立屋，業(yè)主擁有房屋內(nèi)部和屋子附帶土地或花園的產(chǎn)權(quán)，但聯(lián)排別墅和鄰居共享的結(jié)構(gòu)，比如公共的墻則是共同產(chǎn)權(quán)，如果有小區(qū)，那么小區(qū)的公共設(shè)施也是小區(qū)業(yè)主共有。

美國還有一些合作式住宅（COOP），類似于公寓，但是買家并沒有居住單元的產(chǎn)權(quán)，而是以整棟大樓股東的形式入股，并旦擁有居住單元的使用權(quán)。

美國還有一些比較特殊的物業(yè)，比如移動(dòng)屋/船屋等，其建筑產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有，但是他們的土地是租來的，需要向移動(dòng)屋土地或者船位的主人支付租金。

②加拿大

加拿大和美國類似，一般加拿大的產(chǎn)權(quán)和房屋類型有幾種。

獨(dú)立屋（Single Family / Bungalow）—般擁有自有產(chǎn)權(quán)（Freehold），擁有最大的自由度。

康斗（Condo）和美國一樣為公共產(chǎn)權(quán)（Condominium），住宅單元內(nèi)部為業(yè)主所有，但公共部分為小區(qū)業(yè)主共同擁有。

排屋/連屋（Townhouse / link House）：其性質(zhì)為自由共管產(chǎn)權(quán)（Freehold Condominium）。它們的房屋和其下土地為業(yè)主所有，公用的墻/屋頂為業(yè)主和鄰居共有，如果有小區(qū)，則小區(qū)公共設(shè)施為小區(qū)業(yè)主共同所有。

在一些特殊的情況下，有一些房子沒有產(chǎn)權(quán)，只有對土地的租賃權(quán)（Leasehold），這樣的土地有一定的租期，業(yè)主擁有的也是居住權(quán)，到期需要續(xù)約或者搬出。

③澳大利亞

澳大利亞的產(chǎn)權(quán)和房屋類型主要有幾種。

澳大利亞最常見的房屋之一就是獨(dú)立屋了（House），獨(dú)立屋一般是永久獨(dú)立產(chǎn)權(quán)（Freehold），又叫作托倫斯所有權(quán)（Torrens Title）。這樣的產(chǎn)權(quán)房屋和土地都全權(quán)歸業(yè)主所有。

而如果購買的是澳大利亞的公寓（Apartment）和大部分聯(lián)排公寓（Townhouse），它們的所有權(quán)叫作分契式，或者說產(chǎn)權(quán)共管所有權(quán)（StrataTitle），這樣的業(yè)主和美國的康斗類似，只擁有房屋單元內(nèi)部的所有權(quán)，而公共區(qū)域和結(jié)構(gòu)由小區(qū)業(yè)主共同擁有，個(gè)人業(yè)主不能對地皮或者建筑結(jié)構(gòu)隨意改動(dòng)。

還有一些聯(lián)排公寓可能是社區(qū)共有產(chǎn)權(quán)（Community Title），與分契式比較類似，區(qū)別在于可能小區(qū)更大些，綠化多些，而小區(qū)業(yè)主也共同擁有這些景觀，并且支付維護(hù)費(fèi)用。

此外還有地皮粗賃產(chǎn)權(quán)，公司股份式產(chǎn)權(quán)等，但不多見。

④英國

英國主要的房屋有獨(dú)立屋、別墅（Detached / Bungalow / Cottage），和鄰居共用一面墻的半獨(dú)立屋（Semi-Detached），聯(lián)排別墅（Towntouse），還有就是公寓（Flat / Apartment）。

一般來說，獨(dú)立屋/別墅類型的房子大都有永久產(chǎn)權(quán)（Freehold），永久產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)證也就是土地證，證上包括土地以及土地上的一切附屬物品（包括房屋），擁有永久產(chǎn)權(quán)房子和土地以及土地上的資源都是房主的，房主也可以對房屋和土地有最大的處置權(quán)。

不過和其他幾個(gè)國家不同的是，英國的租賃房（Leasehold）也比較常見，公寓大多是租賃房。租賃房的房主有房屋本身的所有權(quán)和土地在租期內(nèi)的使用權(quán)，但土地的產(chǎn)權(quán)本身不屬于自己。

租賃房的房主每年需要按照協(xié)議支付土地的租金，土地到期了以后還需要請律師和土地的主人辦理續(xù)約，可以從幾萬到上百萬英鎊不等。而租賃房房主也不能對房子隨意改動(dòng)，需要獲得地主許可。

土地的租期從幾十年到上百年都有，有些房子租期可以特別長，最高可以長達(dá)999年。那其實(shí)基本上和永久產(chǎn)權(quán)差不多了。新建的公寓一般租期有125年、250年和999年的。

要注意的是，如果有些房子的租期還剩下幾年或者五六十年，銀行就很難給這樣的房子批貸款，因?yàn)橛斜容^大的不確定性。而房屋的價(jià)格也會(huì)和租期有關(guān)，剩余的租期越短，房屋的價(jià)格和價(jià)值就越低。

此外，英國最近鼓勵(lì)新手買家的優(yōu)惠政策有“共享所有權(quán)”（Shared Ownership）的項(xiàng)目，共享所有權(quán)的房子包括一些和政府合作的新房、二手房源，只有土地租賃的產(chǎn)權(quán)。在這個(gè)項(xiàng)目下，買家一開始可以只購買房子25%?75%的股份（還可以貸款）獲得房子的部分產(chǎn)權(quán)，然后剩余的產(chǎn)權(quán)通過每月交租的形式逐漸買下。

此外，很多國家還有可以購買部分產(chǎn)權(quán)的分時(shí)度假屋等，總體而言，產(chǎn)權(quán)類型更加豐富。

擁有房子和土地的永久產(chǎn)權(quán)，土地私有制對于很多人而言無疑是非常重要的，這樣增加了對于房子和土地開發(fā)利用、改建和使用的靈活性，也減少了因?yàn)橥恋氐狡谒鶐淼娘L(fēng)險(xiǎn)和不確定因素。這可能也是吸引很多人在海外置業(yè)最關(guān)鍵、最具有吸引力的一點(diǎn)。

不過，即使擁有了獨(dú)立的永久產(chǎn)權(quán)，也不代表可以對土地和房子隨心所欲、自由自在地改動(dòng)。即使是加一個(gè)車庫或者加蓋一層大部分還是需要獲得當(dāng)?shù)卣脑S可和審批，如果房子和周圍鄰居比較近，有時(shí)候還需要取得鄰居的同意。

而旦海外對于土地的性質(zhì)（個(gè)人獨(dú)棟宅、多單元公寓、商業(yè)用地、工業(yè)用地等）一般都有嚴(yán)格的規(guī)定，如果改動(dòng)土地性質(zhì)，比如要把住宅用地改為商業(yè)或者工業(yè)用地，或者要把規(guī)定只能建1棟房子的土地改建成幾棟房子，都需要遞交申請改變土地的用途許可。