首先，在國外主流地區(qū)的房地產和國內最明顯的區(qū)別就是產權了。

在國內，城市里目前主要的商品房都是70年產權，這里房屋產權包括了房屋所有權和土地使用權這兩部分。其中房屋的所有權是永久產權，屬于個人財產；但房屋下面的土地，也就是土地使用權，是70年（從開發(fā)商獲得土地批租權，而不是完工的時候開始算起），土地的最終所有權歸國家和集體所有。當然，還有其他一些商住40年的產權、小產權、農村的宅基地等類型的房子。

而在歐、美、澳，除了公寓以及部分特殊的房屋類型之外，大部分私房的房屋和土地所有權都歸個人所有。

但是，雖然說這些國家的土地是私有制的，不代表所有的房子都有對土地的獨立所有權，也不代表所有的房子都可以隨意進行加建改動。

下面是一些主要海外置業(yè)國家的產權性質對比：

①美國

首先美國的土地是私有制的，美國的房屋大部分也都是永久產權。

而美國的產權持有方式，可以是個人、合伙、公司以及信托制度，比較靈活。一般可以按照利益和責任分配、稅收、隱私保護等原因選擇不同的產權持有方式。

而在美國，根據不同的房屋類型，“產權”也有一定的區(qū)別。

產權最清楚明確的是私房獨立屋（Single Family），房子和房子附帶的土地完全歸業(yè)主所有，可以對土地和房屋進行改動、改建。

而美國的可出售公寓或康斗（Condo），其實最類似于國內的商品房，但和國內相比它的土地是私人性質的（沒有土地到期怎么辦的問題）?？刀沸^(qū)的公共設施、外墻、屋頂等都歸所有的小區(qū)業(yè)主共同所有，每個公寓單元的業(yè)主只擁有自己房屋單元內部的產權。

因為沒有土地和公共結構的全部產權，所以公寓業(yè)主不能對土地、公共設施和共用的結構進行擅自改動。

聯排別墅（Townhouse），產權上類似于獨立屋，業(yè)主擁有房屋內部和屋子附帶土地或花園的產權，但聯排別墅和鄰居共享的結構，比如公共的墻則是共同產權，如果有小區(qū)，那么小區(qū)的公共設施也是小區(qū)業(yè)主共有。

美國還有一些合作式住宅（COOP），類似于公寓，但是買家并沒有居住單元的產權，而是以整棟大樓股東的形式入股，并旦擁有居住單元的使用權。

美國還有一些比較特殊的物業(yè)，比如移動屋/船屋等，其建筑產權歸業(yè)主所有，但是他們的土地是租來的，需要向移動屋土地或者船位的主人支付租金。

②加拿大

加拿大和美國類似，一般加拿大的產權和房屋類型有幾種。

獨立屋（Single Family / Bungalow）—般擁有自有產權（Freehold），擁有最大的自由度。

康斗（Condo）和美國一樣為公共產權（Condominium），住宅單元內部為業(yè)主所有，但公共部分為小區(qū)業(yè)主共同擁有。

排屋/連屋（Townhouse / link House）：其性質為自由共管產權（Freehold Condominium）。它們的房屋和其下土地為業(yè)主所有，公用的墻/屋頂為業(yè)主和鄰居共有，如果有小區(qū)，則小區(qū)公共設施為小區(qū)業(yè)主共同所有。

在一些特殊的情況下，有一些房子沒有產權，只有對土地的租賃權（Leasehold），這樣的土地有一定的租期，業(yè)主擁有的也是居住權，到期需要續(xù)約或者搬出。

③澳大利亞

澳大利亞的產權和房屋類型主要有幾種。

澳大利亞最常見的房屋之一就是獨立屋了（House），獨立屋一般是永久獨立產權（Freehold），又叫作托倫斯所有權（Torrens Title）。這樣的產權房屋和土地都全權歸業(yè)主所有。

而如果購買的是澳大利亞的公寓（Apartment）和大部分聯排公寓（Townhouse），它們的所有權叫作分契式，或者說產權共管所有權（StrataTitle），這樣的業(yè)主和美國的康斗類似，只擁有房屋單元內部的所有權，而公共區(qū)域和結構由小區(qū)業(yè)主共同擁有，個人業(yè)主不能對地皮或者建筑結構隨意改動。

還有一些聯排公寓可能是社區(qū)共有產權（Community Title），與分契式比較類似，區(qū)別在于可能小區(qū)更大些，綠化多些，而小區(qū)業(yè)主也共同擁有這些景觀，并且支付維護費用。

此外還有地皮粗賃產權，公司股份式產權等，但不多見。

④英國

英國主要的房屋有獨立屋、別墅（Detached / Bungalow / Cottage），和鄰居共用一面墻的半獨立屋（Semi-Detached），聯排別墅（Towntouse），還有就是公寓（Flat / Apartment）。

一般來說，獨立屋/別墅類型的房子大都有永久產權（Freehold），永久產權的產證也就是土地證，證上包括土地以及土地上的一切附屬物品（包括房屋），擁有永久產權房子和土地以及土地上的資源都是房主的，房主也可以對房屋和土地有最大的處置權。

不過和其他幾個國家不同的是，英國的租賃房（Leasehold）也比較常見，公寓大多是租賃房。租賃房的房主有房屋本身的所有權和土地在租期內的使用權，但土地的產權本身不屬于自己。

租賃房的房主每年需要按照協(xié)議支付土地的租金，土地到期了以后還需要請律師和土地的主人辦理續(xù)約，可以從幾萬到上百萬英鎊不等。而租賃房房主也不能對房子隨意改動，需要獲得地主許可。

土地的租期從幾十年到上百年都有，有些房子租期可以特別長，最高可以長達999年。那其實基本上和永久產權差不多了。新建的公寓一般租期有125年、250年和999年的。

要注意的是，如果有些房子的租期還剩下幾年或者五六十年，銀行就很難給這樣的房子批貸款，因為有比較大的不確定性。而房屋的價格也會和租期有關，剩余的租期越短，房屋的價格和價值就越低。

此外，英國最近鼓勵新手買家的優(yōu)惠政策有“共享所有權”（Shared Ownership）的項目，共享所有權的房子包括一些和政府合作的新房、二手房源，只有土地租賃的產權。在這個項目下，買家一開始可以只購買房子25%?75%的股份（還可以貸款）獲得房子的部分產權，然后剩余的產權通過每月交租的形式逐漸買下。

此外，很多國家還有可以購買部分產權的分時度假屋等，總體而言，產權類型更加豐富。

擁有房子和土地的永久產權，土地私有制對于很多人而言無疑是非常重要的，這樣增加了對于房子和土地開發(fā)利用、改建和使用的靈活性，也減少了因為土地到期所帶來的風險和不確定因素。這可能也是吸引很多人在海外置業(yè)最關鍵、最具有吸引力的一點。

不過，即使擁有了獨立的永久產權，也不代表可以對土地和房子隨心所欲、自由自在地改動。即使是加一個車庫或者加蓋一層大部分還是需要獲得當地政府的許可和審批，如果房子和周圍鄰居比較近，有時候還需要取得鄰居的同意。

而旦海外對于土地的性質（個人獨棟宅、多單元公寓、商業(yè)用地、工業(yè)用地等）一般都有嚴格的規(guī)定，如果改動土地性質，比如要把住宅用地改為商業(yè)或者工業(yè)用地，或者要把規(guī)定只能建1棟房子的土地改建成幾棟房子，都需要遞交申請改變土地的用途許可。