多層或者高層的公寓樓大概是最接近國內(nèi)商品房的房屋種類，在人口多、密度高的大城市比較常見。

這種商品房的公寓樓在美國和加拿大叫作Condo （也叫康斗），便于與以出租用的出租性公寓（apartment）區(qū)分開來，在其他國家比如澳大利亞也叫作“apartment”，在英國叫作“flat”。

和獨立屋不同的是，公寓的草坪、公共走道、房屋外部結(jié)構(gòu)和小區(qū)公共設(shè)施是小區(qū)所有屋主共有的。公寓業(yè)主僅擁有公寓單元內(nèi)部的空間的產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)。

每個公寓都有一個業(yè)主委員會（Home Owners' Association，HOA）或者物業(yè)公司，以下簡稱業(yè)委會。公寓戶主每月繳納一定的物業(yè)管理費，而物業(yè)也會管理公共區(qū)域，不少小區(qū)都配有一定的配套設(shè)施，比如健身房、娛樂室、兒童樂園、公共綠化等。這樣的公寓極其適合忙碌的上班族，不喜歡麻煩的懶人和喜歡物業(yè)提供服務(wù)減少自己打理麻煩的老年人。有些高層的高級公寓可以在高處看到普通別墅所看不到的都市和自然景觀，配合豪華的物業(yè)設(shè)施和管理，居住舒適度不比住別墅差。而隨著城市化和大城市的人口越來越多，越來越多的新建住宅也以公寓為主。

公寓和別墅最大的區(qū)別在于產(chǎn)權(quán)，相比別墅屋主從房屋到土地都完完全全地屬于自己，公寓的業(yè)主擁有的只是公寓單元內(nèi)部的所有權(quán)，而房屋外墻、 屋頂、共用的設(shè)施、土地都是小區(qū)業(yè)主共有的，這些公共財產(chǎn)的維護和改建需要經(jīng)過小區(qū)業(yè)主組成的業(yè)主委員會（HOA）通過才可以進行，因此個人屋主對于這些地方并不能進行改建、改動。

此外，在美國、加拿大和澳大利亞，大部分公寓的業(yè)主對房屋還是有產(chǎn)權(quán)，對于公寓的土地有集體產(chǎn)權(quán)的。但在英國，很多公寓屬于Leasehold，也就是它的土地是租的，從幾十年到上百年不等，如果公寓的土地租期到期了，還需要和土地的主人進行續(xù)租手續(xù)。

此外，雖然公寓業(yè)主擁有自己單元的產(chǎn)權(quán)，但使用上也會受到小區(qū)業(yè)主 委員會一定的限制。有些小區(qū)業(yè)主委員會管理比較嚴(yán)格，還對公寓單元是否可以出租給他人有所規(guī)定，如果有些小區(qū)規(guī)定租客只能占30%，而目前的租客額度巳經(jīng)滿了的話，你想把單元出租就必須等其他房東騰名額出來。不少車位緊張的小區(qū)對停車也有一定的安排和要求。

也不是所有的“公寓式住宅”都是多層和高層，美國有一些房屋叫作 “Detached Condo”，獨立式公寓，外表看起來和普通的別墅沒什么兩樣， 也是一棟獨立小樓，但區(qū)別在于這樣的房子土地和產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)，以及日常維護的責(zé)任都和公寓一樣，每月也需要繳納物業(yè)管理費，受小區(qū)業(yè)主委員會監(jiān)督。

就像北上廣深的市區(qū)大都是公寓一樣，國外特大城市的市中心也是以公寓為主，獨立屋非常少或者天價，對于不喜歡通勤或者喜歡周圍生活配套齊全可以走路、吃飯、買東西的人而言，一般都會買公寓。

而公寓對于很多怕麻煩、不喜歡打理房屋、院子的人來說再合適不過了，加上不少公寓小區(qū)都有小區(qū)配套，比如花園景觀、網(wǎng)球場、公共泳池等，會給人帶來極大的便利。對于買房用于出租的投資客而言，房主買了公寓出租省去了很多房屋結(jié)構(gòu)性維護、草坪和環(huán)境打理的問題，就算在其他國家某一城市的房子遇到這些大問題一般公寓都會負(fù)責(zé)、不用自己太擔(dān)心，如果公寓

物業(yè)費里包含水電煤氣費用就更加方便了。

相對低的總價，也是很多入門級買家的選擇。

公寓的優(yōu)點有：

（1）同等地段、配套、面積、質(zhì)量下價格相對便宜。

（2）地段相對繁華便利，一般市中心的房子主要都是公寓。

（3）方便、有管理物業(yè)對外墻、屋頂、水管、綠地等進行定期維修。

有些物業(yè)費還包括了水電熱等，不用自己麻煩。

（4）對于買了公寓用來整租的異地投資客，如果租客反映房子遇到了問題，有小區(qū)物業(yè)管理維護起來也方便得多。

（5）維修價格便宜，與鄰居、社區(qū)平攤。

（6）小區(qū)環(huán)境和公共配套更好。

（7）有時候更安全，一般有保安或者管理員，還有鄰里監(jiān)督。

公寓的缺點有：

（1）土地和公共結(jié)構(gòu)無獨立產(chǎn)權(quán)，沒有占到“土地”的完整權(quán)益。

（2）公寓房的裝修也沒有獨立房那么多的自由度，你不能對房屋進行加建、改建和對外部結(jié)構(gòu)的改造，不能把外墻涂成自己喜歡的顏色。因為這些屬于業(yè)主共有的。當(dāng)然，一般公寓對于室內(nèi)的裝修和不影響他人的小結(jié)構(gòu)的改動不會有太大的限制。

（3）在英國等地方，有些公寓的土地是租的而不是由業(yè)主持有的，如果到期需要土地續(xù)租，或許會有額外的手續(xù)和麻煩，也帶來了一些不確定性。

（4）公寓住戶每月要交物業(yè)管理費（HOA Fee），從1000元人民幣到幾萬元入民幣都有。當(dāng)然，有些物業(yè)管理費里面包括了水電熱、保安和一些俱樂部高爾夫球場的使用權(quán)，而有些小區(qū)物業(yè)費里基本什么都不包括，只包括維修和公共綠化，所以一定要弄清楚物業(yè)管理費包括哪些費用。

（5）有時候使用有限制，比如有些小區(qū)的物業(yè)對出租、飼養(yǎng)寵物有限制，由業(yè)主委員會大部分成員決定，一般都會寫在小區(qū)的章程上。所以，買了以后不一定可以出租，還有一些業(yè)主委員會不讓養(yǎng)寵物，這些都要提前了解。

（6）隱私性較差，在美國、加拿大不少中、低檔的公寓一般為木質(zhì)結(jié)構(gòu)，因此隔音性能比較差，這樣有時候路邊小區(qū)噪聲、自家和鄰居的活動可能會互相影響。對于這樣的公寓，一般選擇頂樓或者邊套私密性會相對比較強。

（7）車位緊張，海外大城市地段好的地段的土地一樣寸土寸金，所以車位也是稀缺資源。一些公寓的車位需要額外購買，或者每戶指定配送1?2個車位，對于家里有幾輛車的朋友們可能停車就會是一個讓人頭痛的問題，如果打算找室友合租的話很可能小區(qū)配備的車位會不夠，如果喜歡在家里開派對請朋友來玩客人來了也會找不到車位。當(dāng)然，如果在市中心有公交、地鐵步行方便的話也會減緩一部分問題。

（8）沒有花園，對于喜歡花花草草，或者有更大戶外私密活動空間的朋友們而言可能會比較遺憾。

（9）升值性相對于獨立屋略差，因為缺乏靈活性，也不能改建，一般公寓升值和投資價值比不上獨立屋。但這也不是絕對的，地段、景觀等因素相當(dāng)重要。一般一套房屋升值最主要的一部分原因在于它的土地升值，而建筑本身如果不投入額外的錢保養(yǎng)、翻新是會隨著時間逝去而貶值的。所以土地共有的公寓升值比不上同地段擁有獨立土地產(chǎn)權(quán)的獨立屋。

其中，每月必交物業(yè)管理費是不少買家不喜歡公寓房的原因之一。但物業(yè)管理費也不一定是壞事，因為它也平攤了一些公共設(shè)施的成本。當(dāng)然，不同的小區(qū)物業(yè)管理費包括的項目也不同：有些物業(yè)管理費里面包含水電熱、保險、草坪維護，小區(qū)公共設(shè)施比如網(wǎng)球場、俱樂部、健身房和一些髙爾夫球場會員費，有些小區(qū)物業(yè)費里基本什么都不包括只包括維修和公共綠化，所以一定要弄清楚物業(yè)管理費包括了哪些費用和項目。

公寓適合人群：希望住在大城市、地段繁華、交通便利的人士、年輕家庭、單身人士、平時忙碌的人、怕麻煩、動手能力一般的懶人、預(yù)算有限的人、退休人士（有電梯好打理）、買房整租的異地投資客。