由于境外投資的增長(zhǎng)，目前西班牙房地產(chǎn)市場(chǎng)已開(kāi)始復(fù)蘇。從經(jīng)濟(jì)發(fā)展部（MinisteriodeFomento），測(cè)量機(jī)構(gòu)（sociedaddetasación），公證處（Notarios）還有注冊(cè)機(jī)構(gòu)（Registradores）等處得到的數(shù)據(jù)也顯示類似的結(jié)果。相對(duì)于國(guó)內(nèi)投資人，境外投資對(duì)西班牙房地產(chǎn)的復(fù)蘇起到了更加重要的作用。

2009年西班牙國(guó)內(nèi)投資者潰不成軍，本土銀行面臨破產(chǎn)，查封及資產(chǎn)（貸款和房地產(chǎn)抵押）加速貶值的形勢(shì)下，境外基金和投資界大佬們對(duì)西班牙房地產(chǎn)偷偷地進(jìn)行了抄底。

境外資本的進(jìn)入，使得西班牙房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)作模式更加“專業(yè)化”，類似那些鄰國(guó)的地產(chǎn)投資運(yùn)作模式，或者說(shuō)更加“資本市場(chǎng)化”。究其原因，是因?yàn)槲靼嘌喇?dāng)時(shí)對(duì)于熱錢的迫切需求壓倒了一切之前繁復(fù)的資本進(jìn)入審查制度。這使得由境外資金組建的大量房地產(chǎn)投資信托基金涌入西班牙，抄底投資馬德里，巴塞羅那市區(qū)的房地產(chǎn)后，再以相對(duì)較高的價(jià)格租賃出去，這就不難解釋為什么房?jī)r(jià)之后會(huì)穩(wěn)步回升，以及為什么大多數(shù)被收購(gòu)的房產(chǎn)都在市區(qū)，并且房?jī)r(jià)租金回升得那么快。這正是因?yàn)槟切┓康禺a(chǎn)投資信托基金（英文：REIT，西語(yǔ)：SOCIMI）！

房地產(chǎn)投資信托基金可以看做是一種上市的基金，歐盟境內(nèi)境外的投資人都可以把錢放到這個(gè)基金里，這一特點(diǎn)使得這些基金可以方便入股擴(kuò)大其規(guī)模。并且這種地產(chǎn)信托基金也明文規(guī)定80%的錢要投入到市區(qū)的地產(chǎn)內(nèi)，并賺取租金。

以下3點(diǎn)值得注意：

（1）房地產(chǎn)從個(gè)人所有到機(jī)構(gòu)所持有的轉(zhuǎn)變，（2）房地產(chǎn)建筑公司資產(chǎn)的清理，以及（3）境外地產(chǎn)基金的侵入，使得西班牙的房地產(chǎn)業(yè)更加資本市場(chǎng)化，投資風(fēng)險(xiǎn)相應(yīng)降低了，運(yùn)營(yíng)也更加高效了。這樣一來(lái)，西班牙的房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)煥然一新，跟過(guò)往有了很大的不同，并將重新成為西班牙財(cái)富增長(zhǎng)的一大來(lái)源。

為什么呢？因?yàn)楸M管過(guò)往占GDP總數(shù)21%的泡沫式增長(zhǎng)已經(jīng)不太肯能再次發(fā)生，但是目前房地產(chǎn)仍占西班牙GDP的10%左右。而這10%的比重是比較健康也是比較理性的，若隨著經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步增長(zhǎng)，即每年2%-3%的速度，房地產(chǎn)也將重新成為西班牙經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的中流砥柱，為西班牙經(jīng)濟(jì)帶來(lái)附加值及新的就業(yè)。

境外資金對(duì)西班牙房地產(chǎn)回升的重要性可以從以下數(shù)據(jù)中看出：境外資金投資西班牙建筑行業(yè)從2016年一月到三月期間超過(guò)了1.95億歐元，盡管增長(zhǎng)速度沒(méi)有2015年同期高，但增長(zhǎng)率也到達(dá)了4％。特別值得一提的是2014年西班牙房地產(chǎn)的投資額爆發(fā)式增長(zhǎng)，達(dá)到了56.25億歐元。2015年，房地產(chǎn)的投資超過(guò)了47億歐元。

根據(jù)西班牙外貿(mào)分析數(shù)據(jù)（DATACOMEX）數(shù)據(jù)顯示，住宅投資占西班牙2015年這一年總投資額234億歐元的五分之一。而2016年首先季度數(shù)據(jù)也顯示也有29.6億歐元投資進(jìn)入房地產(chǎn)。如果我們仔細(xì)研究一下這些主要的投資者，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)大多數(shù)的地產(chǎn)投資者來(lái)自荷蘭，盧森堡和新加坡。這就表明這些投資者大多數(shù)是地產(chǎn)基金，對(duì)沖基金，風(fēng)險(xiǎn)投資基金或其他SPV等機(jī)構(gòu)投資者。其目的是使資產(chǎn)多樣化，增加無(wú)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的回報(bào)率(ReturnonEquity=α+β*RiskPremium)。

根據(jù)西班牙國(guó)家經(jīng)濟(jì)核算統(tǒng)計(jì)局ContabilidadNacionaldelInstitutoNacionalde

Estadística(INE)的資料顯示，境外資金的涌入使得西班牙的地產(chǎn)固定資本顯著增長(zhǎng)。GDP相較于首先季度的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率為0%的情況下，房地產(chǎn)建設(shè)的投資的增速卻達(dá)到了37.5％，這是西班牙房地產(chǎn)建設(shè)投資有歷史記錄以來(lái)較大的一次反彈。

較后，房地產(chǎn)投資的加速也帶動(dòng)了西班牙這一領(lǐng)域的就業(yè)。根據(jù)社保局每月注冊(cè)的就業(yè)信息數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)相關(guān)業(yè)務(wù)的就業(yè)年增幅到達(dá)3.5％，房地產(chǎn)建設(shè)工程的就業(yè)人數(shù)的年增幅更是達(dá)到了3.7%，并將即將超過(guò)700，000人的就業(yè)人數(shù)這一界限，目前就業(yè)人數(shù)為693，000人左右。

綜上所述，西班牙的房地產(chǎn)建設(shè)不斷給境外投資人帶來(lái)信心和機(jī)遇。

房地產(chǎn)建造行業(yè)增幅的適度放緩并不應(yīng)該成為一件令人擔(dān)憂的事。西班牙的地產(chǎn)行業(yè)從經(jīng)濟(jì)危機(jī)以來(lái)已經(jīng)恢復(fù)得很快，目前需要一些適度的行業(yè)整合以便不再重蹈之前的覆轍。房?jī)r(jià)和新建工程的審批數(shù)量的企穩(wěn)是一個(gè)很好的現(xiàn)象，這將使西班牙的地產(chǎn)行業(yè)在未來(lái)保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)勢(shì)頭，以避免再次房地產(chǎn)泡沫。

所有這些數(shù)據(jù)和因素表明，房地產(chǎn)市場(chǎng)的漲跌跟國(guó)外投資著的信心有著密切的關(guān)系。國(guó)外投資者在西班牙購(gòu)房的數(shù)量也是一個(gè)重要參考指標(biāo)。根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展部發(fā)布的數(shù)據(jù)，2016年首先季度每十筆房地產(chǎn)交易中就有兩筆是海外買家投資的。

話說(shuō)回來(lái)到底誰(shuí)又是那些幕后的地產(chǎn)買手呢，誰(shuí)又是那些房地產(chǎn)投資信托基金和建筑公司的超級(jí)大股東呢？答案就是那些境外的SpecialPurposeVehicle(SpecialPurposeVehicle，簡(jiǎn)稱SPV。在證券行業(yè)，SPV指特殊目的的載體也稱為特殊目的機(jī)構(gòu)/公司，其職能是在離岸資產(chǎn)證券化過(guò)程中，購(gòu)買、包裝證券化資產(chǎn)和以此為基礎(chǔ)發(fā)行資產(chǎn)化證券，向國(guó)外投資者融資)。

組建這些SPV的包括：PIMCO（PacuficInvestmentManagementCompany太平洋投資管理公司），PerryPartners（PERRYANDPARTNERS投資管理公司）,再到UBS（瑞銀集團(tuán)），CreditSuisse（瑞士信貸集團(tuán)），Alken（ALKENMANAGEMENTANDFINANCIALSERVICES管理金融服務(wù)私人有限公司）和Blackston（黑石集團(tuán)：美國(guó)著名私人股權(quán)投資和投資管理公司）等。