貸款

一般來(lái)說(shuō)，如果可以獲得貸款，那么貸款買(mǎi)房可以盡量利用杠桿。貸款可以讓你買(mǎi)得起更好、更貴的房子，也減少了自己的現(xiàn)金壓力。而目前海外買(mǎi)房的利率也在低點(diǎn)，用銀行貸款以比較低的利息買(mǎi)房可以讓手頭的資金更充裕，把多余的現(xiàn)金投人回報(bào)率更高的投資上面。

但是，并不是每個(gè)人都可以獲得貸款，而貸款的比例隨著個(gè)人情況的不同也有所不同，需要了解自己可以貸款的額度和最低的首付比例。我們前面提到過(guò)，一般公民或者永久居民，有時(shí)候甚至可以?xún)H支付5%的首付，但一般外國(guó)人如果貸款，需要支付至少30%的首付，根據(jù)房?jī)r(jià)不同首付比例的要求也會(huì)不同。

如果貸款的活，就可以考慮先找銀行做pre-approval，也就是“貸款預(yù)批”，在給銀行提供了收入信息、信用記錄、資產(chǎn)負(fù)債情況等簡(jiǎn)單信息以后，銀行會(huì)大致做出可以給你貸款多少的預(yù)估并且出示銀行的“預(yù)批信”（pre-approval）。

這樣，你可以弄清楚自己能夠買(mǎi)多貴的房子，將來(lái)貸款的時(shí)候也不至千出現(xiàn)意料之外的狀況，在聯(lián)系經(jīng)濟(jì)入看房的時(shí)候?qū)Ψ揭矔?huì)覺(jué)得你更有誠(chéng)意。有時(shí)候一些比較火的地區(qū)如果你沒(méi)有做過(guò)銀行預(yù)估，很多中介都不愿意帶你去看房，房屋賣(mài)家也偏好做過(guò)預(yù)估的貸款買(mǎi)家。

關(guān)于貸款詳細(xì)流程和選擇我們還會(huì)在接下來(lái)的章節(jié)里詳細(xì)介紹。

②現(xiàn)金

也不是所有的人都可以采用貸款買(mǎi)房，一些房子也不能使用貸款購(gòu)得，所以也有很大一部分人用現(xiàn)金全款購(gòu)房。這種情況主要有以下幾種：

（1）學(xué)生/低收入/無(wú)穩(wěn)定職業(yè)者

不管是公民還是以外國(guó)人的身份貸款，都需要提供收入證明、工作證明、資產(chǎn)情況以及適用的信用記錄等。很多銀行對(duì)于貸款和收入的比例有一定的規(guī)定，比如美國(guó)要求每月還貸支出不超過(guò)每月總收入的1/3，英國(guó)要求購(gòu)買(mǎi)的房子不超過(guò)收人的4?5倍等。所以學(xué)生、收入較低或者收入來(lái)源不穩(wěn)定的購(gòu)房者靠自己幾乎很難獲得貸款。

一般學(xué)生沒(méi)有收入來(lái)源，即使是博士有一定的獎(jiǎng)學(xué)金、助學(xué)金，大都也不足以支付房貸。雖然很多學(xué)生實(shí)際上可能得到父母資助珂以幫助還貸并支付首付，但其本身的收入?yún)s并不能通過(guò)銀行獲得貸款，除非讓其他收入較高的人共同買(mǎi)房，申請(qǐng)作為共同還貸人。

在這樣的情況下，如果想以自己獨(dú)立的名義買(mǎi)房，就需要付全款。

（2）市場(chǎng)火煽，需要搶房

當(dāng)一些購(gòu)房市場(chǎng)非常火爆，或者某個(gè)時(shí)期房屋價(jià)格比較低的時(shí)候，比如舊金山灣區(qū)、西雅圖，幾年前的倫敦、溫哥牮等，一套房子一上市往往會(huì)有很多人搶。在價(jià)格相同或者接近的情況下，這時(shí)候現(xiàn)金購(gòu)買(mǎi)比起貸款購(gòu)房有著更為明顯的優(yōu)勢(shì)。

現(xiàn)金購(gòu)買(mǎi)，對(duì)賣(mài)家而言，減少了買(mǎi)家貸款是否可以獲得批準(zhǔn)的不確定性，交易過(guò)戶(hù)的時(shí)間也大為縮短了（往往可以省去1個(gè)月以上的時(shí)間）。所以，如果價(jià)格差距不大的話，恨多房屋賣(mài)家會(huì)更青睞現(xiàn)金購(gòu)房者。

（3）買(mǎi)地

和國(guó)內(nèi)不同的是，在美國(guó)、加拿大、澳大利亞、英國(guó)這些國(guó)家土地是私有制的，所以你也可以買(mǎi)一片地皮然后自己建房子。但是，購(gòu)買(mǎi)土地本身一般是不能獲得貸款的，需要現(xiàn)金購(gòu)買(mǎi)。在建房子的時(shí)候，建設(shè)費(fèi)用也不是普通的住房貸款（mortgage），而是一種特殊的建筑貸款（construction loan）。

（4）銀行、法院拍賣(mài)房

雖然說(shuō)離上一輪經(jīng)濟(jì)危機(jī)已經(jīng)過(guò)去了一段時(shí)間，但市場(chǎng)上依然會(huì)有一些因?yàn)槲葜鳠o(wú)法還貸而被銀行持有的拍賣(mài)房（foreclosure）拿出來(lái)賣(mài)。一般法拍房、銀行房可以用比市場(chǎng)低的價(jià)格買(mǎi)到，有些甚至可以比同類(lèi)的正常交易房?jī)r(jià)格低30%左右。但拍賣(mài)房一般不能用貸款，需要現(xiàn)金購(gòu)買(mǎi)，買(mǎi)家需要在拍下房子以后規(guī)定的時(shí)間內(nèi)支付現(xiàn)金。

有時(shí)候，這樣的房子房屋內(nèi)部也需要修修補(bǔ)補(bǔ)，買(mǎi)家還需要花費(fèi)一筆現(xiàn)金去維修翻新。但因?yàn)閮r(jià)格上還是有不小的優(yōu)勢(shì)，法拍屋對(duì)于現(xiàn)金充足，做好功課的買(mǎi)家而言，是一個(gè)投資或者買(mǎi)便宜房子的好機(jī)會(huì)。

（5）需要改造翻新的破舊房子

在一些好地段有一些破房子，幾乎都不能住人，但也會(huì)有人買(mǎi)下來(lái)翻新或者重建。這些需要自己改造翻新的房子，或者說(shuō)，買(mǎi)房實(shí)際上是為了買(mǎi)地，然后把老房子推倒重建的房子，銀行也不會(huì)批貸款。

因?yàn)殂y行批貸款需要對(duì)房子的價(jià)值逬行評(píng)估當(dāng)作抵押，在這種情況下房子本身沒(méi)有太大的抵柙?xún)r(jià)值，一般估價(jià)會(huì)低于賣(mài)家的掛牌價(jià)，或者達(dá)不到貸款標(biāo)準(zhǔn)的房子。這種屬于投資改建性質(zhì)的房子，往往也需要現(xiàn)金購(gòu)買(mǎi)。

（6）租賃土地房

在英國(guó)不是所有的房子都是永久產(chǎn)權(quán)的，有一些房屋建造在租賃的土地上，它的擁有權(quán)也叫作Leasehold——租賃土地房。土地租賃期有幾十年到幾百年不等，但如果一個(gè)房屋它的土地還有幾年、十幾年、幾十年就要到期的話，到時(shí)候土地續(xù)租就會(huì)有一定的不確定性，銀行也不愿意為此類(lèi)房屋提供貸款。

性質(zhì)相對(duì)類(lèi)似的，美國(guó)有一些“移動(dòng)屋”，乍看之下和普通的獨(dú)立屋區(qū)別不大，但其實(shí)房子實(shí)際上是可以“移動(dòng)”的，房子的土地也不屬于屋主，而是屋主每月要向移動(dòng)屋社區(qū)支付土地租金，這樣的移動(dòng)屋往往也不能獲得正常的房屋貸款。