首先就是你愿意購(gòu)買這套房子的價(jià)格了，這也是買家意向中最關(guān)鍵的。

這里我們先來(lái)了解兩個(gè)概念——買方市場(chǎng)和賣方市場(chǎng)，他們決定了買家和賣家的話語(yǔ)權(quán)，以及最后成交價(jià)和掛牌價(jià)的關(guān)系。

①買方市場(chǎng)

買方市場(chǎng)有利于買家，在買方市場(chǎng)中市場(chǎng)上的房子比買家要多，供大于求。不少房子掛牌幾周到幾個(gè)月都幾乎無(wú)人問(wèn)津，也時(shí)常有賣家降價(jià)。在這種情況下買家就有更大的議價(jià)權(quán)，常?？梢砸缘统鰭炫苾r(jià)不少的價(jià)格成交。

買方市場(chǎng)一般出現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)不景氣的時(shí)期，人口老齡化或減少的地區(qū)和環(huán)境惡化的地段，比如美國(guó)中西部很多城市，歐洲的許多老齡化的中小城市，國(guó)內(nèi)的東北地區(qū)等。

或者，一些曾經(jīng)投機(jī)炒作過(guò)度的城市，在遭遇了經(jīng)濟(jì)危機(jī)后市場(chǎng)發(fā)生了熱錢撤走、市場(chǎng)調(diào)整的情況，比如美國(guó)的拉斯維加斯、愛爾蘭的都柏林等。而在一些經(jīng)濟(jì)發(fā)展不快，人口收入沒(méi)有明顯提高的二三線城市的高端豪宅市場(chǎng)，也會(huì)出現(xiàn)類似的情況。

②賣方市場(chǎng)

與買方市場(chǎng)相對(duì)的是賣方市場(chǎng)，賣方市場(chǎng)里房子供不應(yīng)求，賣家和賣家中介是最大的贏家。買方市場(chǎng)里一個(gè)房子掛牌幾天就有不少買家看房，幾天到一周后就會(huì)收到數(shù)個(gè)報(bào)價(jià)意向然后被搶走，其中不乏支付現(xiàn)金的買家，在激烈的買家競(jìng)爭(zhēng)中，房屋的成交價(jià)也會(huì)比掛牌價(jià)高不少，有的房子最后成交價(jià)可能是當(dāng)時(shí)掛牌價(jià)的一倍。

有時(shí)候遇到一個(gè)物美價(jià)廉（或者中介故意掛低價(jià)吸引更多買家）的房子，可能會(huì)有十幾個(gè)買家爭(zhēng)相競(jìng)價(jià)，就像拍賣畢加索的畫一樣。顯然，在這樣的市場(chǎng)里，買家沒(méi)有太大的話語(yǔ)權(quán)、議價(jià)權(quán)。

賣方市場(chǎng)出現(xiàn)在人口流入比較多，特別是高薪，臨近成家年齡的年輕一族；地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較快，市場(chǎng)供應(yīng)（二手房和新房）比較少，外國(guó)或外地投資客比較多的地區(qū)，一些一線城市好的學(xué)區(qū)的房子也是這樣。這樣的地區(qū)房?jī)r(jià)一般升值也會(huì)比較快，導(dǎo)致大家擔(dān)心現(xiàn)在不買將來(lái)就更買不起了。比如美國(guó)的舊金山灣區(qū)、波士頓、澳大利亞的悉尼、墨爾本、加拿大的溫哥華等。

所以，根據(jù)你想買的房子判斷是買方市場(chǎng)還是賣方市場(chǎng)，可以制定不同的出價(jià)策略?？梢钥纯匆粋€(gè)房子是否在市場(chǎng)上掛牌了比較長(zhǎng)的時(shí)間，還是一掛牌就有很多的點(diǎn)擊率（一般房產(chǎn)綜合網(wǎng)站會(huì)列出一錢房源瀏覽量的信息，可以據(jù)此觀察這套房吸引的人多不多），公開看房日的人是門可羅雀，還是摩肩接踵？

可以咨詢中介的意見，對(duì)該地區(qū)有經(jīng)驗(yàn)的中介也會(huì)給出一個(gè)出價(jià)的建議和區(qū)間。當(dāng)然，有時(shí)候中介可能為了提高成功率和傭金，他們會(huì)建議你出一個(gè)比較高的價(jià)格。

所以還可以參考其他的信息來(lái)源給房子逬行估價(jià)。很多網(wǎng)站也會(huì)對(duì)房屋的市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行大數(shù)據(jù)方面的估價(jià)，比如美國(guó)Zillow的Zestimate和Redfin的估價(jià)，加拿大Zolo和House Values對(duì)房?jī)r(jià)的估價(jià)等。

這些估價(jià)都可以作為一個(gè)參考，普通的房屋（除了設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)的房子，景觀很好的房子），一般成交價(jià)最后大多會(huì)在估價(jià)附近的范圍內(nèi)。有時(shí)候不同網(wǎng)站的估價(jià)很可能會(huì)相差不少，所以可以多看幾家并且比較一下房屋狀況再出價(jià)。遇到?jīng)]有估價(jià)的情況，也可以參考周圍其他類似的房子最近的成交價(jià)來(lái)進(jìn)行判斷。

最后，對(duì)于出價(jià)最好有一個(gè)心理底線。有些房子如果搶的人太多價(jià)格已經(jīng)很高，要考慮是否一定要志在必得，還是可以多看看、多等等。有的時(shí)候買方或者賣方的經(jīng)紀(jì)人可能會(huì)給你造成一種“需要出更多錢買下”的感覺(jué)，這時(shí)候就看自己是否真的愿意以這個(gè)價(jià)格一定要買下這套房子了。

如果不是特別急著買房，或者不是百分之百理想中的房子，不一定要加入“搶房大戰(zhàn)”，或者給一個(gè)比較合理的價(jià)格，就算搶不到也會(huì)有其他的房子，不要因?yàn)橛懈?jìng)爭(zhēng)而一時(shí)沖動(dòng)出了比房?jī)r(jià)估值高太多的錢。

這里就講一個(gè)發(fā)生在我自己身上的故事，我剛在舊金山灣區(qū)看房的時(shí)候沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)，有一次看到了一個(gè)mountain view （山景城）3房2廳的公寓，掛牌價(jià)只有70萬(wàn)美元，感覺(jué)價(jià)格不錯(cuò)，去看房的時(shí)候發(fā)現(xiàn)很多人和我想得一樣想撿便宜貨，結(jié)果人山人海連車位都快找不到，然后據(jù)說(shuō)有十幾個(gè) offer……最后出價(jià)的時(shí)候我給了 90萬(wàn)美元，已經(jīng)比報(bào)價(jià)高了 20萬(wàn)美元，最后居然有一個(gè)買家出了 140萬(wàn)美元買下。我不知道發(fā)生了什么，但這個(gè)價(jià)格明顯不太理性。這套房子2年后的估價(jià)和同一個(gè)小區(qū)類似單元的最近的成交價(jià)，還在100萬(wàn)美元出頭，也就是當(dāng)時(shí)出140萬(wàn)美元的買家損失了40萬(wàn)美元。

相反的是，如果一個(gè)買家看到一套房掛了一個(gè)月以上，那可能和賣家就有一定的議價(jià)空間，可以討價(jià)還價(jià)。一些一開始價(jià)格開得比較高的房子，或者高端房，流動(dòng)性很小，放了一段時(shí)間以后，賣家也可能會(huì)自動(dòng)減價(jià)，或者可以好好談一下價(jià)格。這都是遵從市場(chǎng)規(guī)律的。

還有一個(gè)竅門是，冬天的時(shí)候，一般10月以后，到每年的1?2月的時(shí)候，是買房比較好的時(shí)機(jī)。選擇在這時(shí)候賣房的賣家一般是比較急的人，看房的人也會(huì)少一些，這時(shí)候一般房?jī)r(jià)會(huì)梢微低一些。而一般春夏天，5月以后，房?jī)r(jià)會(huì)相對(duì)高，看房的人也會(huì)比較多，對(duì)買家而言就會(huì)面臨更多競(jìng)爭(zhēng)和出高價(jià)的情況。當(dāng)然，不同的市場(chǎng)可能季節(jié)性會(huì)有一些不同，但這個(gè)冬天低、春天高的規(guī)律卻比較普遍。

一般來(lái)說(shuō)賣家、賣家中介對(duì)于你的出價(jià)會(huì)有3種反應(yīng)，接受、拒絕、再談價(jià)（或者詢問(wèn)你是否愿意多出價(jià)）。在第三種情況下你還可以調(diào)整你的報(bào)價(jià)，或者堅(jiān)堅(jiān)持原價(jià)，逬行下一輪的談判直到出現(xiàn)賣家的最后決定。

此外，即使最后買家和賣家在價(jià)格上達(dá)成一致，買家在接下來(lái)還是有機(jī)會(huì)談價(jià)的，可以參考6.2.3的保護(hù)條款。