想在太陽海岸(Costa del Sol)擁有一棟別墅，還是在巴塞羅那擁有一套時尚的公寓？我們這篇西班牙房產(chǎn)指南可以帶您了解如何在西班牙買房。

西班牙房屋擁有率

西班牙的住房擁有率很高，大約80%的居民擁有自己的房產(chǎn)，而且很多人沒有抵押貸款。

西班牙在全球金融危機和隨后的房地產(chǎn)市場崩潰中遭受了重大損失。房價下跌了30%，但在過去幾年里，市場變得更加穩(wěn)定。

自2016年以來，西班牙的房價一直在穩(wěn)步上漲，盡管2019冠狀病毒病的爆發(fā)影響了2020年的市場，但官方數(shù)據(jù)顯示，今年第二季度平均房價有所上漲。銷售價格同比上漲2.1%，其中新建商品住宅價格上漲4.2%，二手房價格上漲1.8%。

可以理解的是，房屋銷售量大幅下降。政府統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，國際買家每年每個季度在西班牙購買大約1.8萬至2.5萬套住房。但在2020年第二季度，這一數(shù)字降至1萬人以下。

新冠肺炎對西班牙房地產(chǎn)市場的全面經(jīng)濟影響仍有待觀察。房地產(chǎn)專家預測，短期內(nèi)房價可能會下跌5-10%。

你應該在西班牙買房還是租房?

西班牙的房地產(chǎn)市場有很多怪癖，在購買之前做一下調(diào)查是值得的。購買西班牙房產(chǎn)時需要注意的因素包括房產(chǎn)詐騙、高資本利得稅和房地產(chǎn)市場的波動等。

COVID-19造成的額外不確定性意味著現(xiàn)在可能是在西班牙購買的風險時間。租賃市場也在不斷變化。

疫情爆發(fā)前，受投資者歡迎的地區(qū)租金大幅上漲后，地方政府試圖針對購買度假公寓的人出臺更嚴格的規(guī)定。

西班牙的17個行政區(qū)都有權(quán)制定有關(guān)外國買家購買房產(chǎn)出租的規(guī)定。巴利阿里群島(Balearic Islands)的規(guī)定最為嚴格，只有西班牙居民才能申請購買出租許可證；馬德里(Madrid)的新規(guī)定包括最多只允許逗留五天。

如果你在考慮短期居留，考慮到西班牙高額的資本利得稅，在西班牙租房可能是一個更合適的選擇，因為資本利得稅可能會抵消短期內(nèi)買房的好處。

外國人可以在西班牙購買房產(chǎn)嗎?

購買度假公寓可能比以前更復雜，但西班牙是一個非常歡迎外國買家的國家，這限制了常見購房失誤的可能性。

在西班牙，外籍人士購買房產(chǎn)的規(guī)定相對簡單。在購買之前，你需要一個財務號碼，你可以帶著你的護照去警察局獲得這個號碼。對于西班牙或歐盟公民來說，這通常是在同一天辦理的，但對于其他國家的公民可能需要幾周的時間。

西班牙還為外國業(yè)主提供黃金簽證項目。根據(jù)該計劃，如果你在西班牙房地產(chǎn)上投資超過50萬英鎊，你將獲得居留簽證。黃金簽證主要面向退休人員和度假購房者，但在歐盟以外的投資者中尤其受歡迎。

2019年上半年，西班牙批準了848個黃金簽證，中國(272個)和俄羅斯(187個)投資者占成功申請者的大多數(shù)。自該計劃于2013年推出以來，總共有4941人獲得了黃金簽證。

西班牙房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)價格

COVID-19對西班牙房地產(chǎn)價格的全面影響尚未完全了解，因此只能給出一個市場正在發(fā)生什么情況的總體指標。

基于2019年第三季度的數(shù)據(jù)顯示，主要城市的平均房價上漲了5%，達到每平方米1649歐元，而巴利阿里和加那利群島的房價上漲了11%，達到每平方米1604歐元。

在西班牙，購物花費最高的地方是圣塞巴斯蒂安、巴塞羅那和馬德里。這三個區(qū)域的價格從每平方米3000歐元到3600歐元不等。

馬德里是西班牙地價最貴的城市，每平方米價格為338歐元。前五名分別是加那利群島(245歐元)、加泰羅尼亞(184歐元)、安達盧西亞(171歐元)和巴倫西亞(158歐元)。卡斯蒂利亞萊昂是最便宜的地方，平均土地價格為每平方米66歐元。

在西班牙購買房產(chǎn)的成本

在西班牙，購買房產(chǎn)的費用因地區(qū)而異，很多都是可以協(xié)商的，例如，律師和房地產(chǎn)經(jīng)紀人沒有固定的費用。買方必須支付大部分費用，一般如下:

• 房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅：6-10%(現(xiàn)有房產(chǎn))/增值稅(或IVA) 10%(新房產(chǎn))
• 公證費、契稅和土地登記費：1-2.5%
• 法律費用：1-2%(含增值稅)

在西班牙，賣方通常支付房地產(chǎn)中介費。房地產(chǎn)中介通常按一定比例收取傭金，通常是最終成交價的3%左右。

在西班牙為購買房產(chǎn)融資

一些海外買家需要在沒有貸款的情況下購房，但也有可能獲得貸款買房。西班牙銀行和國際銀行提供抵押貸款；有些公司還為來自某些國家的外籍人士提供特定的優(yōu)惠。

作為一個海外買家，你可能會發(fā)現(xiàn)你只能以比西班牙居民更低的貸款價值比(LTV)貸款，這意味著你需要更多的定金。西班牙居民通?？梢垣@得高達房產(chǎn)評估價值80%的貸款，但非居民可能被限制在60-70%的LTV，這取決于抵押貸款類型。

在你擁有房產(chǎn)之前，抵押貸款機構(gòu)不會完成抵押協(xié)議。重要的是，在房產(chǎn)購買合同中加入一項條款，允許你在無法獲得抵押貸款的情況下退出。

在西班牙，任何與房產(chǎn)相關(guān)的債務都會在房產(chǎn)出售時轉(zhuǎn)移給新業(yè)主。這意味著，至關(guān)重要的是要確保房產(chǎn)沒有債務，或者如果有債務，也要遵守合同條款。

如何在西班牙找房

由于外國人很容易在西班牙購買房產(chǎn)，因此有很多網(wǎng)站和房地產(chǎn)中介，幾乎適合各種語言和國籍的人。

許多英國房地產(chǎn)網(wǎng)站也列出了西班牙的房產(chǎn)，一些門戶網(wǎng)站列出了數(shù)千種選擇。然而，這些主要集中在度假屋。因此，您可能更喜歡使用西班牙語站點。

你可以在到達之前買一個房子，然后直接搬進去。然而，這自然伴隨著風險。你應該看看你正在考慮的酒店，不要在這個過程中偷工減料，即使這意味著你在到達酒店后要花幾周的時間。

• thinkSPAIN
• Servihabitat
• idealista.com
• Kyero

以上是一些找房網(wǎng)站。

西班牙的房地產(chǎn)中介、經(jīng)紀人

房地產(chǎn)中介可以提供豐富的地區(qū)信息，具備雙語能力，經(jīng)常與海外買家打交道；他們是一種非常有用的資源。然而，監(jiān)管相對較低，不道德的房地產(chǎn)中介確實存在，所以要警惕任何提前要求付款或建議偷工減料的人。

永遠記住，你可以選擇自己的公證人，抵押貸款提供者，等等；你不需要必須使用地產(chǎn)代理建議的服務。

在西班牙購買房產(chǎn)的流程

在西班牙購買房產(chǎn)的過程通常如下。首先，買方提出報價。如果這被接受，那么買方和賣方簽訂一份初步合同(contrato privado de compravento)，買方支付定金，通常是購買價格的10%。

然后買方安排他們需要的一切抵押貸款，盡管他們應該已經(jīng)與抵押貸款提供方討論過他們的需求。銷售合同通常是在公證人面前簽署的，在這個時候，全部的銷售價格、稅款和其他費用都要交付了。

在西班牙查看房產(chǎn)并報價

一旦你找到了你喜歡的房產(chǎn)，你通常需要通過賣方的房地產(chǎn)代理提出報價。

和其他國家一樣，價格是可以協(xié)商的；房產(chǎn)的要價是一種指示，而不是一種需求。除非價格特別有吸引力，或者你要和其他買家競爭，否則就應該以低于要價的價格開始談判，但不要低到冒犯賣家。

基本的價格談判通常是口頭進行的。一旦達成大致協(xié)議，你應該讓你的公證人以書面形式總結(jié)你的報價。

聘請律師或公證人

公證員的服務在法律上對完成買賣是沒有必要的。有一個律師來完成盡職調(diào)查是高度建議的，也是許多抵押貸款機構(gòu)所要求的。

買方負責財產(chǎn)登記。您的公證員可以付費提供這項服務，和/或可以通知登記處的銷售已經(jīng)進行，而無需完成完整的注冊。

任何在西班牙執(zhí)業(yè)的律師都應在當?shù)芈蓭焻f(xié)會(Colegio de Abogados)注冊。他們會有一個注冊號碼，你可以詢問，然后與律師協(xié)會核實。當然，注冊并不保證誠實或能力，但它是一個很好的最低標準。

你可以在西班牙律師國家網(wǎng)站Abogacía Española上找到所有律師協(xié)會的名單。

安排房屋調(diào)查

在西班牙，你可能不需要做房產(chǎn)調(diào)查就能買到房產(chǎn)，但這是不建議的。一份房屋調(diào)查可以幫助你確保房子沒有重大的缺陷，而這些缺陷可能會在以后的日子里困擾你。

對于現(xiàn)有物業(yè)，一般有兩種主要的調(diào)查方式可供選擇。估價報告是一份表面調(diào)查，給你一個獨立的指導建議，包括物業(yè)的市場價值。

建筑調(diào)查要做得更深入，要查看房產(chǎn)的結(jié)構(gòu)狀況，并列出任何嚴重的問題。建筑調(diào)查比估價報告更昂貴，但它們也提供了對物業(yè)狀況的更全面的指導。

購買西班牙房屋翻譯服務

許多政府都提供了會說西班牙語和另一種語言的律師和翻譯人員名單。有時候大使館會提供一個律師和翻譯名單。

西班牙政府也提供了一份認證的翻譯名單。

搬到你的西班牙語新居

保險

強烈建議你在西班牙買房時購買房屋保險。

房屋保險(包括房屋結(jié)構(gòu)的自然災害、火災和其他損害)通常是抵押貸款提供者的要求。

物品保險(涵蓋你在家中的財產(chǎn))在法律上是沒有必要的。這可能是一個明智的投資，然而，特別是當你計劃出租你的財產(chǎn)或你花了很多時間遠離家。

設備和通訊設施

在西班牙買房時，設置公用設施是一項較為繁瑣的任務。你可能會發(fā)現(xiàn)以前的房主已經(jīng)有了保險，你可以接手。

垃圾處理由市級管理，每年收取垃圾收集費。對于其他公用設施，如天然氣、電力和水，你可以比較交易得確定供應商。

在西班牙購買土地建造新房產(chǎn)

西班牙度假。有時，大量缺乏經(jīng)驗的外國買家為不擇手段的開發(fā)商和房地產(chǎn)中介提供了銷售非法房產(chǎn)的機會。

在某些情況下，建設前沒有獲得規(guī)劃許可，房地產(chǎn)最終會被當?shù)卣鸪?。在另一些地方，房屋的質(zhì)量沒有達到所要求的標準，會導致昂貴的維修費用。

英國外交部(British Foreign Office)已發(fā)出通知，警告海外買家要謹慎，不要冒不必要的風險。他們建議，至少要檢查：

• 相關(guān)律師或房地產(chǎn)經(jīng)紀人的證書
• 土地注冊處(土地注冊處)
• 有適當?shù)囊?guī)劃許可
• 財產(chǎn)沒有未償還的債務
• 房產(chǎn)的結(jié)構(gòu)是可靠的(勘測員或建筑師都可以做到這一點)。

大部分這些信息可以由土地注冊處提供，并通過電子郵件、電話、傳真或親自提出要求來獲取。你可以通過訪問國家網(wǎng)站registradores(僅限西班牙語)找到合適的土地登記處。

在西班牙買新房

和其他地方一樣，西班牙最嚴重的房地產(chǎn)詐騙也涉及未完工或未建成的房產(chǎn)。雖然惡意的意圖很少見，但在購買還不存在的房產(chǎn)時還是要謹慎。至少，你應該：

• 檢查公司是否存在，并確保項目在土地注冊處注冊。
• 向當?shù)厥姓d詢問是否已獲得規(guī)劃許可。
• 不要簽你不了解的合同。
• 雇傭翻譯團隊。
• 要求提供任何已支付款項(如存款)被妥善保管或使用的證明。
• 取得證據(jù)，證明如果房子沒有建成，你會得到退款。

作為一個非居民，你也可以自己購買土地和建造房產(chǎn)。在這種情況下，良好的法律咨詢甚至更重要，因為你需要確保與建筑商簽訂的合同是適當?shù)暮蛧乐數(shù)摹?/span>

在西班牙出售房產(chǎn)

在西班牙，資本利得稅(CGT)可能是出售房產(chǎn)的一大障礙。CGT是根據(jù)出售房屋的利潤支付的，水平在19%到23%之間，如下所示：

• 第一級 €6000年：19%
• 6000 —€€50000：21%
• 50,000歐元及以上：23%

如果你花20萬歐元購買一處房產(chǎn)，然后以35萬歐元的價格出售，那么你在15萬歐元時要支付CGT。由于分級系統(tǒng)，這總計為33260歐元。

如果你在西班牙購買了另一處房產(chǎn)，或者你已經(jīng)65歲以上，并且在該房產(chǎn)作為你的主要住宅居住超過三年，你可以申請扣除通貨膨脹的CGT。

此外，與其他國家不同的是，無論你在房產(chǎn)中居住了多長時間，CGT都適用。你的居住身份不會影響稅收的申請，因為即使你不再是西班牙居民，在西班牙擁有的房產(chǎn)也需要支付CGT。

結(jié)語

從以上資料看起來西班牙是很歡迎外來人群買房的，畢竟這是給西班牙市場輸血非常好的方式。但房產(chǎn)市場充斥著騙局，中介也魚龍混雜，靠譜的中介和公證人是非常難能可貴的資源。

西班牙房產(chǎn)投資黃金簽證特點：

1、免費公共教育,良好語言環(huán)境

2、申請周期短,可經(jīng)商,可工作,子女續(xù)簽無憂

3、無居住要求

4、無語言要求

5、無需商業(yè)學術(shù)背景

6、自由投資,出租方便,房產(chǎn)市場穩(wěn)定

7、西班牙永居==歐盟永居，自由通行歐盟27國?？晒ぷ骺山?jīng)商。