一般來(lái)說(shuō)，美國(guó)買房幾個(gè)關(guān)鍵的過(guò)程點(diǎn)有：看房選房、出價(jià)簽合約（offer/purchase agreement）、保護(hù)條約（contigencies）、過(guò)戶準(zhǔn)備、交易過(guò)戶（closing）這幾個(gè)節(jié)點(diǎn)。

①新房

在美國(guó)購(gòu)買開(kāi)發(fā)商的新房，大致是下面這樣的流程：

（1）資金準(zhǔn)備:獲得銀行貸款預(yù)批（pre-approval，或者全款購(gòu)房準(zhǔn)備資產(chǎn)證明。

（2）登記排隊(duì)：先留意一下新房小區(qū)的廣告和房源信息，如果對(duì)一個(gè)小區(qū)的房子比較感興趣的話，可以去找開(kāi)發(fā)商，出示你的貸款預(yù)批或者資金證明，開(kāi)發(fā)商會(huì)把你登記在意向名單里。這樣如果有房子可以出售，開(kāi)發(fā)商就會(huì)通知你來(lái)看房選房。一般在美國(guó)，新的獨(dú)立屋可以在4?6個(gè)月內(nèi)完工，而如果是公寓房，一般會(huì)在竣工之前的1?2年就會(huì)開(kāi)始預(yù)售。

（3）選房、看房：新的小區(qū)很多房子還沒(méi)有建好，是期房，需要等訂房了以后開(kāi)發(fā)商才開(kāi)始建房，所以無(wú)法實(shí)景看房。但是一般會(huì)有樣板房（modelunit）可以看，還有房型圖（floor plan）和區(qū)位地圖（lot map）和定價(jià)，從而幫助你進(jìn)行選擇。

（4）支付定金：如果看到喜歡的房子，選定了一套，就可以支付定金簽訂購(gòu)房合同。一般訂金是房?jī)r(jià)的10%?15%，它有一個(gè)保護(hù)期，如果在保護(hù)期內(nèi)反悔訂金可以退回。同時(shí)簽訂合同的時(shí)候一般還有付款時(shí)間表，列出了不同的時(shí)間點(diǎn)所需要支付的錢款數(shù)額。

（5）定制裝修：有些新房如果還未建好，一般開(kāi)發(fā)商可以讓你選擇室內(nèi)室外裝修的風(fēng)格樣式，包括外墻的顏色（獨(dú)立屋〉、室內(nèi)櫥柜的顏色、地板的材質(zhì)、大型家電等。一般標(biāo)準(zhǔn)化的配置已經(jīng)包含在房?jī)r(jià)里，如果喜歡比較高級(jí)的配置，可以加錢來(lái)升級(jí)。

（6）開(kāi)發(fā)商施工：支付訂金簽約以后，獨(dú)立屋的開(kāi)發(fā)商就會(huì)開(kāi)始建房（公寓房可能這時(shí)候已經(jīng)開(kāi)建），在合同里會(huì)告知你一個(gè)完工的大致日期，但也可能誤工。

（7）交房前的檢查：開(kāi)發(fā)商交房前的1個(gè)月，買家可以去實(shí)地檢査房屋質(zhì)置，最好可以安排專業(yè)的驗(yàn)房師一同前往，看看房子的建筑質(zhì)量，結(jié)構(gòu)管道線路是否過(guò)關(guān)，如果不過(guò)關(guān)可以要求返工。

（8）過(guò)戶準(zhǔn)備：如果房子滿意的活，就可以安排時(shí)間，聯(lián)系產(chǎn)權(quán)公司和賣家簽約過(guò)戶了。期間需要把資金落實(shí)，如果貸款要配合提供銀行需要的審核資料確保資金順利到位。交易日快要到的時(shí)候把過(guò)戶時(shí)需要的錢匯款到托管賬戶。期間還可以聯(lián)系保險(xiǎn)公司、水電煤氣公司、安排搬家等。

（9）交易過(guò)戶：過(guò)戶那一天需要你（或者你的委托代理人）在產(chǎn)權(quán)公司的辦公室簽署不少文件，完成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，一般過(guò)戶結(jié)束就可以拿到鑰匙。有時(shí)候交接完還需要買家自行去當(dāng)?shù)卣怯涍^(guò)戶信息，并遞交房產(chǎn)稅相關(guān)的表格、自住房申明。做完這些以后，恭喜你算是買到房了。

②二手房

美國(guó)的房子其實(shí)更多還是二手房，它和新房的流程略有不同。

（1）資金準(zhǔn)備：獲得鋃行貸款預(yù)枇（pre-approval）或者全款購(gòu)房準(zhǔn)備資產(chǎn)證明。

（2）選房/看房：可以自己選房、看房，也可以從中介給你推薦的房子里看。

（3）出價(jià)（offer）談判：如果對(duì)一個(gè)房子有意向，可以要來(lái)賣家披露 （seller disclosure），看看房子有沒(méi)有什么問(wèn)題。如果看完了覺(jué)得合適，就可以自己或找買家中介填寫(xiě)出價(jià)意向書(shū)。賣家收到了你的意向書(shū)以后，可能會(huì)經(jīng)歷討價(jià)還價(jià)，最后決定是否把房子賣給你。如果打算賣了，雙方就會(huì)簽訂一個(gè)購(gòu)買合同（Purchase agreement）。同時(shí)買家支付房?jī)r(jià)幾千到幾萬(wàn)美金不等的意向金（earnest money），意向金在過(guò)戶的時(shí)候會(huì)算到房款里。

（4）保護(hù)條款（contigencies）：—般買家在出價(jià)意向書(shū)中都會(huì)有一些保護(hù)條款，其中很常見(jiàn)的一項(xiàng)就是房屋檢査。簽訂購(gòu)房合同以后1周內(nèi)可以派人對(duì)房子檢驗(yàn)，看看是否有問(wèn)題。這期間如果是貸款購(gòu)房，那么銀行會(huì)派人來(lái)對(duì)房屋價(jià)格做出評(píng)估，評(píng)估房屋可以貸款多少錢。一般這些通過(guò)了以后，就正式地進(jìn)入了過(guò)戶的準(zhǔn)備階段。如果沒(méi)有通過(guò)，那么可以和賣家討價(jià)還價(jià)，或者退出并且拿回意向金。

（5）過(guò)戶準(zhǔn)備：你的支付方式會(huì)決定你大概需要多長(zhǎng)時(shí)間可以過(guò)戶，一 般如果全款支付通過(guò)房檢以后1?2周就可以過(guò)戶，如果是貸款，則需要 30?40天的時(shí)間。買賣雙方會(huì)約定-個(gè)過(guò)戶時(shí)間以及產(chǎn)權(quán)公司進(jìn)行過(guò)戶，還會(huì)確定過(guò)戶時(shí)需要的資金和打錢的賬號(hào)。在此期間買家可以好好準(zhǔn)備資金。

順便可以安排好搬家、水電費(fèi)、聯(lián)系房屋保險(xiǎn)等事宜。期間貸款的話銀行會(huì)要求準(zhǔn)備不少材料，要配合他們提供相關(guān)資料。交易日快要到的時(shí)候把過(guò)戶時(shí)需要的資金匯到托管賬戶，確保在過(guò)戶簽字的時(shí)候錢到達(dá)托管賬戶里。

（6）簽約過(guò)戶：過(guò)戶的前一天或者當(dāng)天早上，還有最后一次驗(yàn)房的機(jī)會(huì)。 過(guò)戶那一天霜要你（或者你的委托代理人）和賣家在產(chǎn)權(quán)公司的辦公室簽署不少文件，完成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，一般當(dāng)天就可以拿到鑰匙。有時(shí)候交接完還需要買家自行去當(dāng)?shù)卣怯涍^(guò)戶信息。