一般來說，美國買房幾個關(guān)鍵的過程點有：看房選房、出價簽合約（offer/purchase agreement）、保護(hù)條約（contigencies）、過戶準(zhǔn)備、交易過戶（closing）這幾個節(jié)點。

①新房

在美國購買開發(fā)商的新房，大致是下面這樣的流程：

（1）資金準(zhǔn)備:獲得銀行貸款預(yù)批（pre-approval，或者全款購房準(zhǔn)備資產(chǎn)證明。

（2）登記排隊：先留意一下新房小區(qū)的廣告和房源信息，如果對一個小區(qū)的房子比較感興趣的話，可以去找開發(fā)商，出示你的貸款預(yù)批或者資金證明，開發(fā)商會把你登記在意向名單里。這樣如果有房子可以出售，開發(fā)商就會通知你來看房選房。一般在美國，新的獨立屋可以在4?6個月內(nèi)完工，而如果是公寓房，一般會在竣工之前的1?2年就會開始預(yù)售。

（3）選房、看房：新的小區(qū)很多房子還沒有建好，是期房，需要等訂房了以后開發(fā)商才開始建房，所以無法實景看房。但是一般會有樣板房（modelunit）可以看，還有房型圖（floor plan）和區(qū)位地圖（lot map）和定價，從而幫助你進(jìn)行選擇。

（4）支付定金：如果看到喜歡的房子，選定了一套，就可以支付定金簽訂購房合同。一般訂金是房價的10%?15%，它有一個保護(hù)期，如果在保護(hù)期內(nèi)反悔訂金可以退回。同時簽訂合同的時候一般還有付款時間表，列出了不同的時間點所需要支付的錢款數(shù)額。

（5）定制裝修：有些新房如果還未建好，一般開發(fā)商可以讓你選擇室內(nèi)室外裝修的風(fēng)格樣式，包括外墻的顏色（獨立屋〉、室內(nèi)櫥柜的顏色、地板的材質(zhì)、大型家電等。一般標(biāo)準(zhǔn)化的配置已經(jīng)包含在房價里，如果喜歡比較高級的配置，可以加錢來升級。

（6）開發(fā)商施工：支付訂金簽約以后，獨立屋的開發(fā)商就會開始建房（公寓房可能這時候已經(jīng)開建），在合同里會告知你一個完工的大致日期，但也可能誤工。

（7）交房前的檢查：開發(fā)商交房前的1個月，買家可以去實地檢査房屋質(zhì)置，最好可以安排專業(yè)的驗房師一同前往，看看房子的建筑質(zhì)量，結(jié)構(gòu)管道線路是否過關(guān)，如果不過關(guān)可以要求返工。

（8）過戶準(zhǔn)備：如果房子滿意的活，就可以安排時間，聯(lián)系產(chǎn)權(quán)公司和賣家簽約過戶了。期間需要把資金落實，如果貸款要配合提供銀行需要的審核資料確保資金順利到位。交易日快要到的時候把過戶時需要的錢匯款到托管賬戶。期間還可以聯(lián)系保險公司、水電煤氣公司、安排搬家等。

（9）交易過戶：過戶那一天需要你（或者你的委托代理人）在產(chǎn)權(quán)公司的辦公室簽署不少文件，完成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，一般過戶結(jié)束就可以拿到鑰匙。有時候交接完還需要買家自行去當(dāng)?shù)卣怯涍^戶信息，并遞交房產(chǎn)稅相關(guān)的表格、自住房申明。做完這些以后，恭喜你算是買到房了。

②二手房

美國的房子其實更多還是二手房，它和新房的流程略有不同。

（1）資金準(zhǔn)備：獲得鋃行貸款預(yù)枇（pre-approval）或者全款購房準(zhǔn)備資產(chǎn)證明。

（2）選房/看房：可以自己選房、看房，也可以從中介給你推薦的房子里看。

（3）出價（offer）談判：如果對一個房子有意向，可以要來賣家披露 （seller disclosure），看看房子有沒有什么問題。如果看完了覺得合適，就可以自己或找買家中介填寫出價意向書。賣家收到了你的意向書以后，可能會經(jīng)歷討價還價，最后決定是否把房子賣給你。如果打算賣了，雙方就會簽訂一個購買合同（Purchase agreement）。同時買家支付房價幾千到幾萬美金不等的意向金（earnest money），意向金在過戶的時候會算到房款里。

（4）保護(hù)條款（contigencies）：—般買家在出價意向書中都會有一些保護(hù)條款，其中很常見的一項就是房屋檢査。簽訂購房合同以后1周內(nèi)可以派人對房子檢驗，看看是否有問題。這期間如果是貸款購房，那么銀行會派人來對房屋價格做出評估，評估房屋可以貸款多少錢。一般這些通過了以后，就正式地進(jìn)入了過戶的準(zhǔn)備階段。如果沒有通過，那么可以和賣家討價還價，或者退出并且拿回意向金。

（5）過戶準(zhǔn)備：你的支付方式會決定你大概需要多長時間可以過戶，一 般如果全款支付通過房檢以后1?2周就可以過戶，如果是貸款，則需要 30?40天的時間。買賣雙方會約定-個過戶時間以及產(chǎn)權(quán)公司進(jìn)行過戶，還會確定過戶時需要的資金和打錢的賬號。在此期間買家可以好好準(zhǔn)備資金。

順便可以安排好搬家、水電費、聯(lián)系房屋保險等事宜。期間貸款的話銀行會要求準(zhǔn)備不少材料，要配合他們提供相關(guān)資料。交易日快要到的時候把過戶時需要的資金匯到托管賬戶，確保在過戶簽字的時候錢到達(dá)托管賬戶里。

（6）簽約過戶：過戶的前一天或者當(dāng)天早上，還有最后一次驗房的機(jī)會。 過戶那一天霜要你（或者你的委托代理人）和賣家在產(chǎn)權(quán)公司的辦公室簽署不少文件，完成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，一般當(dāng)天就可以拿到鑰匙。有時候交接完還需要買家自行去當(dāng)?shù)卣怯涍^戶信息。