很多考慮在海外買房的人第一個(gè)問(wèn)題是，“我能在海外買房嗎？”畢竟，如果在當(dāng)?shù)剡B買房的資格都沒有，被限購(gòu)的話，那么其他問(wèn)題也就不值得浪費(fèi)時(shí)間了。

首先，如果你巳經(jīng)入籍海外國(guó)家成為那里的公民，或者獲得了當(dāng)?shù)氐挠谰镁用裆矸?綠卡的話，那么在錢包允許的情況下就可以買，信用收入允許的情況下就可以找銀行貸款。

如果你沒有綠卡或者未成為那里的公民的話，根據(jù)不同國(guó)家可以分為不同的情況。美國(guó)、加拿大、澳大利亞和英國(guó)在理論上是任何人都可以購(gòu)買房屋的，但具體也有一些區(qū)別。

①美國(guó)

美國(guó)沒有特定針對(duì)外國(guó)人的限購(gòu)政策，理論上任何人都有資格購(gòu)買普通的房地產(chǎn)，唯一對(duì)購(gòu)房身份限制的是—些合作式的住房（COOP），但這樣的房子本來(lái)就不多。

美國(guó)由于是引發(fā)和經(jīng)歷了次貸危機(jī)的主要國(guó)家，現(xiàn)在對(duì)于貸款的審査比較嚴(yán)格，對(duì)于美國(guó)公民或者外國(guó)人都是如此。

在美國(guó)，如果你在美國(guó)長(zhǎng)期工作，有穩(wěn)定的收入，持有有效合法簽證，有社保號(hào)（Social Security Number）/納稅號(hào)和信用記錄的話，也可以正常地向當(dāng)?shù)氐匿Z行申請(qǐng)貸款，和公民綠卡永久居民類似，首付最低有時(shí)候可以到3.5%，不過(guò)一般首付都在20%左右。

如果沒有穩(wěn)定的工作，比如學(xué)生或者退休人士，一般最簡(jiǎn)單的是全款現(xiàn)金買房。

現(xiàn)金買房需要準(zhǔn)備：有效護(hù)照，中英文版的購(gòu)房資金證明（包括銀行存款，活期理財(cái)，可以馬上變現(xiàn)的股票等，國(guó)內(nèi)國(guó)外的賬戶資金都可以），美國(guó)銀行賬號(hào)（交易時(shí)用美國(guó)的賬號(hào)購(gòu)房）。此外還需要開設(shè)一個(gè)美國(guó)的個(gè)人稅號(hào)（ITIN），與納稅有關(guān)。

但有時(shí)候，如果有信用記錄或者學(xué)生OPT，或者在國(guó)內(nèi)有資產(chǎn)和工作，可以出具收入證明，也可以嘗試向一些比較小型的貸款機(jī)構(gòu)或者華人銀行（比如中國(guó)工商銀行、匯豐銀行、華美銀行等）獲得貸款。

這些貸款一般首付要求比較高，一般需要30%?50%的首付，且有時(shí)候利率也會(huì)比普通的按掲貸款多加1?3個(gè)百分點(diǎn)，有些銀行會(huì)要求你在該銀行/機(jī)構(gòu)有一定數(shù)額（比如10萬(wàn)美元）的存款等。

一般本地的大型銀行給外國(guó)人貸款的反而很少，且有時(shí)候效率略低。最好多找?guī)准覚C(jī)構(gòu)咨詢，并且找熟悉給外國(guó)人做貸款業(yè)務(wù)的銀行/貸款人，因?yàn)椴皇敲考毅y行的每個(gè)業(yè)務(wù)員都熟悉這樣的業(yè)務(wù)。

貸款買房需要提供的材料：有效護(hù)照、中英文版的購(gòu)房資金證明（首付款）、美國(guó)的銀行賬號(hào)、美國(guó)的個(gè)人稅號(hào)（ITIN）、國(guó)內(nèi)工作證明和收入（需要公證及翻譯）、信用記錄（如果有的話）。

如果你在國(guó)內(nèi)，也可以不用去美國(guó)就在國(guó)內(nèi)購(gòu)買美國(guó)的房產(chǎn)。交易可以通過(guò)電子郵件以及電子簽名進(jìn)行各類協(xié)議的簽署，非常方便。也可以委托在美國(guó)信得過(guò)的親友代自己簽字過(guò)戶和支付，需要簽署一份經(jīng)過(guò)公正的授權(quán)委托書（Power of Attorney ）和自己的護(hù)照復(fù)印件即可。

最后如果買了房，即使是在國(guó)內(nèi)，每年還需要繳納房產(chǎn)稅；而如果不是主要自住房（homestead），比如是二套房度假房或者是用來(lái)出租的投資房，房產(chǎn)稅還會(huì)略高些。如果出租收取租金的話，每年需要報(bào)稅，還可能需要繳個(gè)人所得稅。

此外，除了以個(gè)人名義買房，還可以以公司名義或者信托名義來(lái)買房，主要是為了資產(chǎn)保全、投資分配、匿名性、還有一些稅務(wù)方面的考慮，具體可以咨詢律師，在書中后續(xù)章節(jié)也會(huì)進(jìn)行詳細(xì)介紹。

②加拿大

加拿大購(gòu)房資格也沒有什么國(guó)籍的限制，基本大家都能買。

如果不是全款購(gòu)房的話，加拿大的貸款也相對(duì)寬松。一般來(lái)說(shuō)，有收入證明、合法的身份、加拿大的銀行賬戶和可以提供首付的存款、資產(chǎn)證明，就可以申請(qǐng)貸款。一般加拿大本國(guó)人/楓葉卡居民和有足夠信用記錄的新移民（5年為限）最低首付可以到5%，但20%以上比較常見。

而對(duì)于新登陸加拿大5年內(nèi)的新移民，如果沒有信用記錄和工作也可以貸款，一般需要做到自己能出首付35%以上，旦對(duì)貸款額度有限制（總額150萬(wàn)元加幣），但好處是可以不需要審査收入證明和信用記錄，而且新移民可以通過(guò)新移民貸款購(gòu)買兩套自住房。

對(duì)于加拿大的正規(guī)留學(xué)生，如果可以提供50%及以上的首付（可以是自己的錢也可以是父母資助的錢），也可以申請(qǐng)貸款1套自住房，最高貸款是50萬(wàn)元加幣。

而如果你常住在國(guó)內(nèi)，還沒有移民，想要在加拿大購(gòu)房的，也司以在提供國(guó)內(nèi)財(cái)務(wù)證明和收入證明的情況下首付35%?50%貸款購(gòu)買一套房，有些銀行還要求需要把首付在加拿大的賬號(hào)里存上1?2個(gè)月。

加拿大的不少銀行都提供給留學(xué)生和外國(guó)人買房的貸款業(yè)務(wù)，比如，加拿大的帝國(guó)銀行（CIBC）、皇家鋃行（RBC）、蒙特利爾銀行（BMO）等都有此類業(yè)務(wù)。

在加拿大買房，需要提供有效護(hù)照、加拿大開設(shè)的銀行賬號(hào)、信用記錄（如果有的話，沒有也可以）、資金證明（貸款或者全款的資金）。如果貸款，則還需要提供工作以及收入證明。如果一些資料或者證明是國(guó)內(nèi)/中文的，最好通過(guò)公證公司翻譯成英文。

在加拿大買房本人不需要在場(chǎng)，一般現(xiàn)在也都可以通過(guò)電子郵件和傳真的方式簽署文件合同辦理手續(xù)。

雖然總體來(lái)說(shuō)加拿大買房和貸款都比較容易輕松，不過(guò)加拿大的一些熱門城市最近為了防止房地產(chǎn)市場(chǎng)太過(guò)火熱，對(duì)外國(guó)買家出臺(tái)了一些政策，比如在多倫多或者溫哥華等地，對(duì)于非加拿大公民或者非加拿大永久居民的外國(guó)人，買房的時(shí)候還需要額外繳納房?jī)r(jià)15%的海外買家稅，提高了外國(guó)人買房的成本。而旦在加拿大買房的外籍人士在出售時(shí)，沒有增值稅的豁免。

③澳大利亞

在澳大利亞，外國(guó)人也可以購(gòu)買房子。

不過(guò)，如果不是澳大利亞公民或者永久居民（PR），作為“外國(guó)入”身份一般只能從開發(fā)商處購(gòu)買空地、期房、新房，而不能購(gòu)買二手房?；蛘哔?gòu)買二手房以后，必須對(duì)二手房逬行大幅度的改建、加建，比如從原來(lái)的1套房加建為2套。

不管是新房還是要改建的二手房，外國(guó)人購(gòu)買澳大利亞的房產(chǎn)都需要向澳大利亞的外國(guó)投資審核辦FIRB提交申請(qǐng)（一般一個(gè)月內(nèi)可以批下來(lái)），并繳納5000澳元以上的申請(qǐng)費(fèi)以后才能購(gòu)買?；蛘撸绻行╅_發(fā)商已經(jīng)預(yù)先向FIRB申請(qǐng)過(guò)的話，購(gòu)房者就不需要再次申請(qǐng)，這類住宅預(yù)留給外國(guó)購(gòu)房者也有一定的比例。

而如果人在澳大利亞留學(xué)或者短暫工作，或者已經(jīng)遞交永居申請(qǐng)正在過(guò)渡期的人，作為“臨時(shí)居民”，持有合法澳大利亞簽證的話，也可以購(gòu)買1套二手房（不需要加建、改建）。但這套房必須用于自住，不得出租、分租，且在簽證到期離開澳大利亞之前需要把房子賣掉。

而澳大利亞的房子不管本國(guó)人和外國(guó)人都可以貸款，外國(guó)人貸款基本上和澳大利亞居民區(qū)別不大。澳大利亞也是外國(guó)人獲取住房貸款比較容易的—個(gè)國(guó)家。一般澳大利亞居民貸款最少付5%的首付。而如果外國(guó)人買期房可以只付10%的首付，如果買新的現(xiàn)房一般需要出20%?30%以上的首付。此外澳大利亞的一種特殊的還款方式是只還利息的貸款（Interest only Loan），到指定期限一次性償還本金，這樣每月還款額就更少了。

在澳大利亞可以貸款的銀行有：中國(guó)銀行的澳大利亞支行、聯(lián)邦銀行（Commonwealth Bank）等。且國(guó)內(nèi)人士辦理貸款不需要到澳大利亞辦理。

貸款的時(shí)候需要準(zhǔn)備：護(hù)照、簽證（如果有）、收入證明、資產(chǎn)證明、信用記錄等。

如果是來(lái)成年人想要貸款買房，一般需要與其父母共同持有，以父母名義貸款。

不過(guò)最近為了防止太多的外國(guó)人對(duì)市場(chǎng)投機(jī)導(dǎo)致本國(guó)人買房壓力過(guò)大，澳大利亞的一些州也對(duì)外國(guó)買家的房產(chǎn)處置出臺(tái)了一些新的規(guī)定，比如悉尼所在的南威爾士州，就要求空置6個(gè)月以上房屋的房主需繳納5000澳元的空置稅，房產(chǎn)過(guò)戶的時(shí)候海外買家額外印花稅也從4%調(diào)高到了8%，海外買家每年所繳納的地稅也從之前的0.75%提高到2%。

而在墨爾本所在的維多利亞州，海外買家也需要繳納額外的7%的印花稅。在這樣的情況下，海外買家在悉尼或者墨爾本購(gòu)房的時(shí)候所要支付的實(shí)際印花稅大概要高達(dá)12%，增加了一定的成本。

④英國(guó)

在英國(guó)，任何入也都有資格買房子，沒有國(guó)籍身份的限制。

在英國(guó)，如果是英國(guó)公民或者永久居民的話，最低首付5%就可以買房，有些銀行比如巴克菜銀行（Barclays）甚至有0首付的貸款項(xiàng)目。而旦如果在英國(guó)拿到了永久居留權(quán)或者入籍，如果購(gòu)房者是首次購(gòu)買自住房，在2020年之前都可以參加英國(guó)政府的購(gòu)房援助計(jì)劃（Help to Buy），政府可以提供房屋價(jià)值20%的貸款，而且前5年是免息的（5年以后低息）。

不是英國(guó)居民的外國(guó)人也可以在英國(guó)貸款購(gòu)買房屋，一般對(duì)于收入有一定的要求。需要提供的材料有：有效護(hù)照、存款或資產(chǎn)證明、工作以及收入證明、與信用相關(guān)的記錄等，貸款還需要開設(shè)一個(gè)英國(guó)的銀行賬號(hào)（全款）。如果是自住房，最高一般可以貸款70%?80%。英國(guó)也有僅支付利息 （interest only loan）的房貸。

一般國(guó)內(nèi)的買家建議選擇在英國(guó)開設(shè)分行的中國(guó)的銀行，或者在中國(guó)有業(yè)務(wù)的銀行，這樣他們對(duì)給中國(guó)買家辦理貸款的流程和業(yè)務(wù)更加熟悉，比如中國(guó)銀行倫敦分行，或者匯豐銀行等，比較容易獲得貸款。

如果是學(xué)生，或者沒有收入證明的買家，一般需要全款購(gòu)房，或者由父母來(lái)貸款共同購(gòu)房。

而在英國(guó)買房也不需要本人在場(chǎng)，只要找到律師（一般英國(guó)房產(chǎn)交易都需要律師）、簽合同、付錢就可以了。